投資家、高齢者…高騰しすぎな首都圏のマンションを“いま”買う人

不動産経済研究所によると、2023年に発売された首都圏の新築マンションの平均価格は8,101万円。東京23区に限れば前年比39.4％上昇の1億1,483万円と、初めて1億円を超えた。

歴史的な低金利と供給不足を背景に、1億円を超える「億ション」の発売が相次ぎ、バブル期のピーク6,123万円をも上回る。勢いはほかの大都市や中古物件にも広がっている。

一方で、国税庁の2023年9月発表「民間給与実態統計調査」によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は458万円。世帯の平均年収は1995年をピークに下がったままで回復していない。いったいどうやって家を買えばよいのか。いま高騰している首都圏のマンションを誰が買っているのか気になるのではないか。主に次の層が購入しているとされる。

1．国内外の投資家による「投資」

転売業者を含めた国内外の投資家。なかには転売規制がある物件もあるが、転売目的で業者がまとめて買って、何年か後に転売。例えば都市部のタワマンやHARUMI FLAG（晴海フラッグ）などがターゲットにあげられる。

2．パワーカップルの「実需」

世帯年収1000万円を超えるような、いわゆるパワーカップル。より高騰しているため、夫婦ともに上場企業に勤めるような、世帯年収で1,500万円とか2,000万円の超パワーカップルが実需で購入。

3．地方の富裕層の「資産」

地方の富裕層が資産として購入。東京に資産が欲しいと思った時、東京都中央区のアドレスでありながら、ある程度まとまった物件数を手に入れられるHARUMI FLAGなどは、地方の富裕層も、関心が高いとされる。

4．高齢者の「相続対策」

高齢者の富裕層が増えており、相続対策として購入。昔はアパートだったが、いわゆる「タワマン節税」狙い（マンションの時価と評価額の差額を利用して節税する）で人気を博していた。しかし、2024年1月1日以降の相続、贈与よりマンションの相続税評価額があがり、節税効果が小さくなったといわれる。

一世を風靡した「タワマン節税」とは

タワマン節税とは、相続税評価額と購入価額（時価）の開きがあることが多く、この開差を利用した節税方法。

被相続人（亡くなった人）の財産の価格は、国税庁が定める評価基準（財産評価基本通達）によって決められ、この金額を相続税評価額と呼ぶ。この評価額が高いほど相続税が高くなり、評価額が低いと税額は低くなる。

そのため、相続税を低くしたいなら、あらかじめ持っている財産の評価額を低くしておくといい。この評価額を低くするための方法として、タワマンが購入されていたというわけだ。

10年ほど前にブームになり、税制改正で高層階になるほど固定資産税率が上がるようになったが、それでも節税効果はあったため、節税を目的に買われていた。