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不動産クラウドファンディングで元本割れになるケース
不動産クラウドファンディングにおける元本割れとは、運用終了後に償還される金額や分配金が、投資した金額を下回ってしまうことを指します。元本割れを起こすケースには、主に以下の3つがあります。
- 売却金額が購入金額を下回るケース
- 想定どおりのインカムゲインが得られないケース
- 運営事業者が倒産するケース
それぞれのケースを見ていきましょう。
【①売却金額が購入金額を下回るケース】
不動産クラウドファンディングには、投資対象の不動産を売却することで利益を得るキャピタルゲイン型の案件があります。この場合に元本割れが起こるのは、何らかの理由により売却金額が購入金額を下回ったケースです。
売却金額が安くなる要因としては、周辺環境の変化により物件の価値が下がることや、国内情勢の影響によるケースが考えられます。
【②想定どおりのインカムゲインが得られないケース】
家賃収入など定期的な利益を得るインカムゲイン型の案件も、不動産クラウドファンディングには多くあります。しかし想定通りのインカムゲインが得られずに、元本割れする可能性もあるでしょう。
たとえば入居率が当初の計画よりも低くなり、空室だらけになってしまうと、家賃収入が得られません。また運用期間中に家賃相場が下がってしまった場合も、収益減につながるケースがあります。
【③運営事業者が倒産するケース】
不動産クラウドファンディングは、投資対象の不動産を直接購入するのではなく、運営事業者に出資する形式となっています。そのため案件を運用している事業者が倒産してしまうと、投資した金額が返還されないケースがあります。
運営事業者は国が定める要件をクリアしているため、リスクは低いといえますが、倒産する可能性も考慮して業者を選びましょう。
不動産クラウドファンディングで元本割れのリスクを回避する方法
前項でお伝えしたとおり、不動産クラウドファンディングには元本割れのリスクがあります。しかし以下の4つの方法によって、リスクを回避することは可能です。
- 運営事業者の情報を確認する
- 利回りだけで投資判断をしない
- 劣後出資の割合を確認する
- 分散投資をする
それぞれの方法を解説します。
【①運営事業者の情報を確認する】
不動産クラウドファンディングで元本割れを防ぐには、運営事業者の情報を確認することが重要です。
たとえば運営年数が長く実績も豊富な会社であれば、運用のノウハウが蓄積されているでしょう。そのため、収益が上がらずに元本割れする事態を防ぎやすいと考えられます。
さらに成立した案件の運用実績が公開されている会社なら、過去に元本割れを起こしていないか否かも確認できます。
また資本金や会社の規模、経営状況などもチェックしましょう。資本金が多ければ突然倒産する可能性は低く、出資金が返還されないといったリスクを避けやすくなります。
【②利回りだけで投資判断をしない】
投資物件を選ぶ際に、利回りの高さだけで判断するのは避けましょう。利回りが高い案件の中には、満室を想定して利回りが計算されているものや、需要が少なく購入金額が低い物件などがあるためです。
たとえばマンションなどで満室を想定している場合、空室が生じると実際の利回りは予定よりも低くなってしまいます。
また、購入金額が低い物件は計算上で利回りが高くなるのが特徴です。しかし需要が少なければ家賃収入が得られないだけではなく、売却金額が安くなるリスクもあります。利回りが高い場合は、高くなっている原因を考えたうえで検討しましょう。
【③劣後出資の割合を確認する】
不動産クラウドファンディングでは、投資家の利益を守るために優先劣後方式が採用されている場合が多いです。優先劣後方式では、損失が出た場合に投資家の出資金よりも先に、運営事業者の出資金によって補填を行います。
そのため損失よりも事業者の出資金の方が多ければ、元本割れは起こりません。運営事業者による出資（劣後出資）の割合が多いほど、元本割れのリスクは少なくなります。
劣後出資の割合は運営事業者や案件により異なるため、契約前に必ず確認しましょう。
【④分散投資をする】
不動産クラウドファンディングでリスクヘッジをするには、投資先を分散することが重要です。万が一、収益が上がらない案件があっても、複数の投資先があれば損失を相殺することが可能です。
案件の数を増やすだけではなく不動産の種類や運用エリアを分散させるなど、さまざまな物件に投資することによって、リスクを回避しやすくなります。
まとめ
不動産クラウドファンディングで元本割れを起こすケースには、売却金額や家賃収入が想定を下回る場合や、運営会社が倒産する場合が挙げられます。
しかし運営事業者の情報や劣後出資の割合を確認することで、元本割れは回避しやすくなります。また利回りの高さだけで判断せず、分散投資を行えばリスクを抑えられるでしょう。
本記事で紹介したポイントを踏まえて、不動産クラウドファンディングの案件を選んでみてください。
執筆：悠木 まちゃ
ライター・編集者
宅建士・FP3級の資格保有。国立校の建築学科を卒業後、ハウスメーカーに勤務し、営業・設計職を担当。新築戸建て住宅のほか、事務所建築や賃貸アパートの設計などを手掛ける。
その後、2019年よりフリーライター・編集者として活動。実務経験を活かし、不動産・金融系の分野を中心に記事執筆から編集まで行う。多数の企業メディアで編集を担当するほか、ライター向けオンラインサロンの添削講師としても活動している。
監修：中村 昌弘
Webライター・編集者
株式会社なかむら編集室 代表取締役
1985年生まれ埼玉県出身。立教大学を卒業後、マンションディベロッパーへ入社。その後は人事コンサル系の会社へ転職し、2016年2月に独立。独立と同時にWebライターをはじめる。SEOライティング × セールスライティング × 書籍編集 × サロン（Webライターラボ）運営など、幅広く活動中。
