国税ダメ出し「海外不動産+タワマン節税」富裕層の節税の行方

富裕層の海外不動産投資ブームが終焉

約3年前まで、日本の富裕層の間で海外不動産投資が一大ブームになり、日本の富裕層が節税対策のための投資対象として築22年以上の木造住宅を相次いで購入しました。所在地は主にハワイのオアフ島、ネバダ州ラスベガス、カリフォルニア州など。減価償却という手法を活用する上で、日本との不動産事情の違いが存在したためです。

不動産を賃貸で運用すると、減価償却費を必要経費として算入し、不動産所得が赤字になった場合は、その赤字を給与所得などと損益通算して課税所得を減らすことができます。そこで、高額な中古物件を購入し、家賃収入を上回る減価償却で赤字を発生させ、日本における課税所得を圧縮し、節税を図る動きが盛んになりました。

減価償却は、経年で建物の資産価値が目減りした分を、経費として計上できる仕組みであり、土地は減価償却の対象とならず、建物価格の大小で減価償却の額が決まります。この点で、海外不動産の優位性が際立っていたのです。

不動産価格は土地と建物に分けられますが、中古物件の場合、日本ではおおむね4分の3を土地代が占めます。これに対して、米国では建物と土地の価格が逆転し、ほぼ4分の3を建物が占めます。日本とは比較できないほど、建物の価値が高く、はるかに大きい減価償却費の計上が可能となるわけです。

日本在住者が米国の不動産を買った場合でも、日本で納付する税金には日本の税制が適用されるため、減価償却についても日本国内で不動産投資を行う場合と同じ扱いでした。

築22年１億円の木造住宅の内訳が土地7500万円、建物2500万円の場合、4年という短期で減価償却できるため、2500万円÷４で減価償却額は年間625万円となります。

これに対して、米国ではどうなるでしょうか。同じ1億円の物件で内訳が土地2500万円、建物7500万円となり、7500÷４=1875万となります。同等の物件に投資をしても、日本の3倍の節税効果を享受できたわけです。

こうしたことから、海外不動産投資は日本の富裕層の間で一大ブームとなりました。

ところが、状況は一変しました。政府は2019年11月、海外不動産投資を通じた節税をできなくする方針を固め、その翌月に公表された2020年税制大綱で、海外不動産を使った減価償却による節税が封じられました。海外不動産の不動産所得が赤字になった場合、その赤字部分の減価償却費を認めず、損益通算できないことにしました。2021年分の確定申告分から海外不動産の損益通算ができなくなったことで、ブームは終焉を迎えました。

タワマン節税は最高裁で納税者が敗訴

「タワマン節税」は今年の4月19日に最高裁判決で、納税者サイドの敗訴が確定しました。訴訟に至った経緯は、以下の通りです。

➀被相続人がタワーマンション2棟の1室ずつ（合計購入価格約14億円）を購入。購入資金の一部（10億円）は銀行から借り入れた。

➁購入から3年後に被相続人が亡くなり、相続人等は相続財産の評価額の計算に当たり、　「財産評価基本通達」に従って、建物は「固定資産税評価額」、土地は「路線価」を用いて評価を行った。

➂タワーマンションを約3億3400万円で評価し、そこから借入金を控除し、相続税を0円で申告した。

④国税サイドは、タワーマンションの評価は12億1900万円評価。国税庁は、タワーマンションの評価（土地と建物の評価）が著しく不適当であるとの指摘をしましたが、一方の納税者サイドもルール通りに評価したので受け入れられないと真っ向から対立し、最高裁まで争うことになりました。

マンションは敷地権（土地）の価格と区分所有する建物の価格を合計した額で評価されますが、「タワマン」を使った節税スキームが注目されたのは、敷地となる「宅地」の面積に対して分譲される戸数が多いタワーマンションの場合、所有権のある敷地は専有面積に応じるため、土地の評価額が抑えられるからです。

さらに、眺望がよく陽当たりがいい高層階の部屋は実勢価格が高くなり、相続税や固定資産税の財産評価額との差額が大きくなります。また、物件を金融機関からの借り入れによって購入している場合は、負債である借入残高は相続財産の「課税価格」を計算する際に控除項目として差し引かれるため、納税額はさらに圧縮されます。こうしたことから、「タワマン節税」は富裕層の間で節税対策として人気を集めたわけです。

ところが、申告書の提出を受けた札幌南税務署は、相続人たちの算出した不動産の評価額は、実際の「時価」との間に著しい乖離があるものであって、課税の公平という側面から問題であるとして、不動産の「時価」の合計額を12億1900万円弱と評価して、増額更正処分を行いました。この不動産の評価は、課税当局から依頼を受けた不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準によって算出した鑑定評価額に基づいたもので、この結果、相続人が納付すべき相続税は2億4000万円強となりました。

これを不服として、相続人は訴訟を起こしましたが、最大の争点として、相続財産の時価をいかに計算するかが争われました。「財産評価基本通達」の総則6項に、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当であると認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という記述があり、課税当局はこの「総則6項」に基づいて更正処分を行いました。

最高裁判決では、納税者サイドに租税回避の意図があった場合は「総則6項」の適用は適法になると位置付けました。この最高裁判決を受け、「タワマン節税」に急ブレーキがかかることとなりました。

新たな節税対策、国内築古アパートで資産防衛

海外不動産、タワマンという節税スキームが封じられたことを受けて、富裕層にとって有望な手段はあるのでしょうか。いま、資産防衛の新たな節税方法として注目を集めているのが、国内の築古アパートを活用した短期減価償却による節税策です。

減価償却のあらましは海外不動産の項で紹介した通りで、木造築22年以上のアパートは
4年の短期償却が可能となります。築古ながら建物としての質が高い物件であれば、価格全体に占める建物価格の比率を大きくし、より効果的な減価償却が可能となります。また、人気エリアを中心に駅から徒歩10分程度の好立地物件に絞ることで、賃貸経営の安定性を確保することができます。

これらの条件を満たし、かつ長期ローンが可能な商品としてJグランドが提供する「Vintage Residence」があります。富裕層のための有望な節税スキームとして、注目を集めてくることになりそうです。

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