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京都…ビジネス、生活、観光エリアの結節点
レーサムの不動産小口化商品第2弾を構成する不動産のひとつ『烏丸ONE』（AYA四条烏丸ビル）は、1991年に竣工。烏丸通、四条通に隣接しており、30年以上の長きに渡って京都のオフィス需要を支えてきました。ビジネスエリアはもちろん、観光エリアからもすぐという「奇跡のロケーション」が最大の魅力です。
またビルの西側には専門学校や老舗商店、そして昔ながらの長屋の雰囲気を活かした飲食店が立ち並ぶ「新旧混在型エリア」も広がっています。
商品化にあたりレーサムは、共用部とファサード部分のリニューアルを実施。また週末の利用も可能とするなど、よりフレキシブルなテナント誘致に向け制限を緩和しました。
今回は『烏丸ONE』の商品化に携わった、株式会社レーサム プロパティエンジニアリング部（工事管理）の出口信二氏と、同社マーケティング室の酒井克昇氏（テナントリーシング担当）に話を伺っていきます。
酒井「『烏丸ONE』は西は堀川通 東は河原町、そして南の五条通りから北の御池通りを結ぶ『四条烏丸交差点』より徒歩2分という立地。京都の中心に位置している物件といっても過言ではありません。
オフィス、生活、そして観光と、それぞれの機能を有するエリアの真ん中に建つ不動産は非常に貴重です。テナント利用する方々はもちろん、投資家の皆様にもその魅力と価値を十分に感じていただけるのではないかと自信を持っております」
満室テナントからも好評～取得後の改修作業
今回の商品化にあたり、ビルのリニューアルについては、出口氏が陣頭指揮を執っています。どのような作業が発生したのでしょうか？
出口「共用部の修繕を中心に行いました。具体的には屋上防水、外壁修繕から廊下、給湯室、そして男女トイレなどの全面改修ですね。同時にファサード、エントランスの改修も行っています。京都の街に溶け込む重厚な雰囲気を目指しましたので、外観の印象はかなり変わったのではないでしょうか。
またインフラ関係の不具合も、多少ありましたね。平成3年竣工と、築年数は決して浅くない建物ですから。弊社と物件の間には物理的な距離がありますので、間違いのない作業を現地で行ってくれる協力会社を選定し、確実な緊急修繕を実施しております。引き渡しの際に確認検査をしておりますが、自信をもって販売できる建物になったかなと思っています」
不動産価値が非常に高い「烏丸ONE」は、レーサムの取得前後の期間も、常に満室稼働。長年テナントを運営している入居者との調整にどのような苦労があったのでしょうか。
出口「駐車スペースが機械付きの立体型だったので、その改修は大変でした。専用部品を調達するのに、数ヵ月の時間が必要でしたから。また駐車可能な台数が約40と数が多かったため、改修中の駐車場所を手配する作業が発生しました。
また1階部分にある共用喫煙所も排気が悪くひどい状況でしたので、きちんと整備したところ『利用者が増加した』という声も挙がっています。改修前は利用者が喫煙のためにわざわざ、外出するような状態でしたから」
レーサムが実施した誠実な改修作業は、テナント側からも好評を得ています。しっかりとした信頼関係が築き上げられれば、投資家も空室リスクを感じることなく、利回りの上昇に期待をかけることができそうです。
出口「今後、数十年間、安定運営できる建物に整備いたしました。これからはメンテナンスが重要になっていきます。本物件は、前所有者が熱心に管理・運営をしてきたかといえば、微妙な部分もあると感じました。弊社が管理する限りはきちんとやっていきます。それでなければ私たちの存在意義がありませんから」
新しいビジネスが続々と誕生する京都の中心地に屹立
京都の中心地にあるというだけでなく、大阪へのアクセスに便利な阪急線「烏丸」駅からも至近という『烏丸ONE』。例えテナントから解約の申し出があったとしても、すぐに次の内定が決まるほどの人気物件です。最後に酒井氏に、今後の展望をお話しいただくことにしましょう。
酒井「弊社が本物件取得後、既存テナント様へオーナー交代挨拶と同時に賃料交渉をさせていただきました。弊社の考える本物件の価値をご理解いただくため、書面や電話だけでなく一度ならず足を運び、最終的にはご理解をいただいております。
豊かな伝統を誇る京都には現在、感性の豊かな方々が惹き付けられ、新しいビジネスモデルが生み出されています。『烏丸ONE』はその中心地に位置する物件として、今後ますます価値を高めていくでしょう。投資家の皆様にもぜひ注目をいただき、検討いただければと思っています」
十分な不動産価値と万全の管理体制を整えたうえでリリースされた、レーサムの第2弾不動産小口化商品。次回は大阪駅から3km圏内という『桜ノ宮ONE』について、お話を伺っていくことにします。
