レーサムの「不動動産小口化商品」第1弾はなぜ画期的なのか

不動産の再生を通し、富裕層向けに資産運用サービスを提供する、不動産価値創造企業・株式会社レーサム。2022年1月には、その知見を活かした不動産小口化商品の第1弾をリリースし、この春、第2弾商品の販売を始めます。同社法務ストラクチャリング室、金澤彬氏に商品の概要を伺うと、既存の不動産小口化商品とはまったく違うものであることがわかりました。連載第1回目となる本稿では、まず同社の第1弾商品の概要について迫っていきます。

「不動産再生」こそ、レーサムの真骨頂

 

1992年創業の株式会社レーサム。一貫して富裕層に向けた不動産の資産価値の向上に取り組んできました。その手法はほかの不動産会社とは異なり、「付加価値を見出せる投資機会」を模索し、「不動産再生」を進めるというものです。

 

株式会社レーサム 法務部 金澤彬氏
株式会社レーサム 法務ストラクチャリング室 金澤彬氏

金澤「私どもは不動産を精査し『固定概念にとらわれずに判断したうえで、新たな価値を創造していく』という精神を社風として受け継いでいます。都心の好立地では大手ディベロッパーが大規模な再開発を行う一方、時代の変化とともに価値を失いつつある中古資産も溢れています。そのなかで利用価値を高める余地の高い不動産に注目し、常識にとらわれない多様な手法で対象物件の潜在力を引き出す『不動産再生』を行ってきました」

 

そんなレーサムが創業30周年を迎えた2022年、新たに不動産小口化商品をリリースしました。どのような特徴を持っているのか、大いに気になるところです。

 

不動産投資の醍醐味を体感できる不動産小口化商品

 

レーサムが2022年から運用を開始した不動産小口化商品・第1弾商品は、横浜と神戸の2物件で構成されるもの。1口約5,000万円を原則2口以上から購入・保有する商品となっています。

 

金澤「横浜の物件『磯子ONE』は、横浜プリンスホテルの跡地に作られた1,230戸の大規模なマンション内の店舗部分。商業施設にはスーパーマーケットや保育園などのテナントが出店しています。一方、神戸の物件『神戸ONE』は高級住宅地に位置するハイクラスの介護付き有料老人ホーム。いずれもコロナ禍であっても底堅い需要があることを証明した『生活に密着した不動産』で構成しています。

 

また2つの物件は、今回の商品化にあたり運用をスタートさせたというわけではなく、すでに弊社が一定期間、運用管理を行ってきた実績ある物件です。このため配当想定利回り約5.6%という数字も決して机上の空論ではありません」

 

第1弾商品を構成する「磯子ONE」(右)と「神戸ONE」(左)
第1弾商品を構成する「磯子ONE」(右)と「神戸ONE」(左)

 

レーサムが提案する不動産小口化商品・第1弾は、後述するレバレッジ効果と十分な運用実績を根拠として、他の不動産小口化商品が平均2〜3%の利回りとするなか、倍近い高利回り約5.6%を提示しています。

 

――不動産投資を、「より不動産に近い形」でご提案いたします。

 

これは同社の不動産小口化商品・第1弾商品の案内に記された言葉。従来の不動産小口化商品は規模の大きな不動産を何百口にも小口にし、何百人で保有しているため、不動産に投資をしているという実感は薄いものです。また、不動産投資において一般的なレバレッジもなく、投資利回りについても、あまり言及されることはありません。

 

しかし同社の不動産小口化商品・第1弾は、「“投資額約1億円から”という規模感」や「レバレッジ効果による魅力的な利回り」、「お客様の資産形成への活用」などの点から、不動産投資の醍醐味を存分に体感できるものだといえます。

 

さらに運用中に同社から毎月届くレポートには、投資リターンだけでなく物件の賃貸状況・管理状況・修繕状況などに関する報告もきちんと記載されているため、投資家は「不動産を所有し、運用する」という満足感を得られるはずです。

優れた商品設計から実感できる投資メリット

 

レーサム初の不動産小口化商品には、ほかにも多くの投資メリットが含まれています。

 

金澤「本商品には『受益者等課税信託』のスキームが採用されています(図表)。このため、『信託内借入』というスキーム内での借入を行うことにより、投資家自身はローン契約の当事者にならずして、レバレッジ効果を得ることができます。イメージとしては『1億円の投資金額で、2億円の不動産を保有する』ということですね。

 

また金融機関と信託会社との間に、テナント賃料など物件のキャッシュフローから返済する『長期ノンリコースローン(10年間)』が採用されていますので、万が一、キャッシュフローが回らなくなった場合にも、投資家の方々のその他の財産に金融機関が遡及するといったリスクを排除するなど、投資家第一の商品設計にしております」

 

【図表】不動産小口化商品・第1弾商品スキーム図

 

さらに上図の通り、レーサムの不動産小口化商品には「不動産信託がなされた2つの信託受益権を、さらに受益権信託することで1つの受益権として組成し、それらを購入頂く」というスキームが採用されています。これは運用終了時の投資家利益を最大化させる工夫でもあります。

 

金澤「不動産へ投資する場合、出口戦略を必ず考えておかなくてはなりません。特に数十億円規模の大型不動産を、現物売買すると、多額の流通コスト(不動産取得税、登録免許税、等)がかかりますが、二段階信託にすることにより受益権での売却を実現しております。このため運用終了時の売却候補先も増え、スムーズな売却ができますし、投資家の皆様にとって重要な売却益*から余計な流通コストを支払う必要はありません」

 

*不動産投資においては損失が出る場合もあります。

 

「レバレッジ効果」「投資家保護」「出口戦略の最適化」といったメリットを享受できる、同社商品については、公認会計士や税理士といった専門家からは「レーサムだからこそできる、これまで業界内では見たことのない画期的な商品」という評価が聞こえています。そのような事実は、投資家にとって大きな安心材料になるのではないでしょうか。

 

好評を博した第1弾商品に次ぎ、早くも第2弾商品をリリースする株式会社レーサム。次回はその詳細について伺っていきます。

 

 

 

株式会社レーサム 法務ストラクチャリング室 副室長

大阪大学 大学院 工学研究科卒。メガバンクにてストラクチャードファイナンスや経営企画業務に従事。独立系不動産アセットマネジメント会社にて経営企画・資本政策業務等を担当した後、2021年より現職。不動産売買や受益権案件の組成・ドキュメンテーションを担当。

著者紹介

連載不動産価値創造企業「レーサム」が手掛ける不動産小口化商品がひと味違うワケ

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