【初心者入門】不動産クラウドファンディングとは？網羅的に解説

1. 不動産クラウドファンディングにおける基礎事項

 

不動産クラウドファンディングは、そもそもどのようなものなのでしょうか？

 

この章では、基礎事項の説明や、他の不動産投資との違いについて解説します。

 

1.1. 不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは、複数人の投資によって不動産を経営するものです。

 

不動産の事業運営者がインターネット上で投資家から資金を集め、集まった資金で不動産事業を運営します。この不動産事業によって一定期間内に得られた利益を、投資家へと分配するシステムです。

 

従来の不動産投資では、1つの不動産を丸ごと購入・管理しなければなりませんでした。一方で不動産クラウドファンディングは、修繕や入居者の管理などの費用や手間のかかる管理は事業運営者が担当します。そのため、管理費用や手間が一切必要ありません。

 

1.2. 市場規模は100億円以上

不動産クラウドファンディングは、2017年に不動産投資に関する法改正がされてからスタートしました。

 

それ以降、市場規模は年々拡大し、現在の市場規模は100億円を超えています。参入する企業数も続々と増えているため、更なる市場規模の拡大が見込まれています。

 

1.3. 他の不動産投資との違い（現物不動産・REIT・ソーシャルレンディング）

現物不動産は、不動産クラウドファンディングと違って投資家自身が不動産の所有者です。管理や運営を投資家自身が行い、その費用も自ら払います。そのため、投資にかかる費用が高額になることが特徴として挙げられます。

 

REITと不動産クラウドファンディングは、投資先の選定をできるかどうかが異なります。REITでは、不動産のプロが自動で投資額を分散して運用するため、基本は複数の不動産が投資対象です。また、値動きを見ながら自由な売買ができます。

 

以下の表にそれぞれの特徴をまとめました。

 

 

また、ソーシャルレンディングというクラウドファンディングも存在します。ただし、ソーシャルレンディングは不動産に投資するものではなく、資金が必要な企業に融資する形式のことを指します。

 

企業がその資金を元に事業を運用し、企業が返済する際の金利で投資家は利益を得ます。一方、情報開示が制限されているため、不透明な部分が多い投資方法です。

2. 不動産クラウドファンディングのメリット

 

不動産クラウドファンディングを運用するにあたって、どのようなメリットが存在するのでしょうか？

ここでは、「初心者向け」「儲かりやすさ」「社会性」の3つの観点からメリットを紹介します。

 

2.1. 初心者向け｜少額で手間いらず

不動産クラウドファンディングは、投資が初めての方や経験の浅い初心者の方におすすめです。初心者におすすめの理由を2つ紹介します。

 

① 1万円から可能

通常の現物不動産投資であれば、初期費用だけでも数百万円から数千万円が必要です。

 

一方で不動産クラウドファンディングは、非常に少額からスタートできます。事業によっては、1万円からスタートできるものもあります。

 

② 現物でないため手間いらず

現物の不動産を所持するわけではないため、手間がかかりません。実際の運営は事業運営者が行うため、投資した人は金利が分配される日を待つだけです。

 

2.2. 儲かりやすさ｜安定して高い利回り・リスク軽減の仕組み

不動産クラウドファンディングは、儲かりやすい投資方法です。そのポイントを3つ紹介します。

 

① 安定している

基本は価格変動がないため、安定した利益を得られます。

 

② 高い利回り

ファンドを取り扱う運営会社にはよるものの、おおむね3～8％の利回りで運用されています。また、安定した利益を確保するために、リスクを軽減するシステムがあります。

 

③ リスク軽減の仕組み

不動産クラウドファンディングには、「優先劣後出資」「マスターリース契約」のリスク軽減の仕組みがあります。

 

 

2.3. 社会性｜社会問題・投資家同士のつながり

不動産クラウドファンディングは、ただ儲かるだけではなく、社会性がある投資方法です。そのポイントを2つ紹介します。

 

① 社会問題の解決としての不動産

社会問題の解決に貢献できる投資先もあります。保育園に出資すれば待機児童に貢献でき、ホテルや宿泊施設への出資は地域活性化につながります。

 

② 投資家同士のつながり

複数の投資家が1つの不動産に投資するため、投資家同士でつながりが生まれます。インターネット上での情報の共有や、コミュニケーションを通じて交友が可能です。また、投資の知識を増やす機会にもなります。

3. 不動産クラウドファンディングのデメリットと解消法

 

ここでは、不動産クラウドファンディングにおけるデメリットとその解消法を解説します。

 

3.1. ローリスクローリターン｜レバレッジ・節税効果の低さ

少額な投資も手軽に始められる一方、高額な利回りはほとんど期待できないことが不動産クラウドファンディングの特徴です。ここでは、ローリターンである理由を2つ解説します。

 

① レバレッジが低い

レバレッジとは、少ない投資で投資額以上の高い利益を生み出すことです。不動産クラウドファンディングでは銀行での融資は期待できないため、自己資金以上の利益を生み出すことは難しくなっています。

 

② 税制上のメリットが少ない

損失が出た際に受けられる税制上の優遇措置を、不動産クラウドファンディングは受けられません。

 

 

3.2. インターネット集客のみ｜ITリテラシーの必要性

不動産クラウドファンディングは、インターネットでのみ募集しています。それによるデメリットも抱えています。

 

① 手軽にできる反面、短絡的に考えがち

スマートフォン1台で気軽に投資ができるため、すぐに利益を得ようと思考が短絡的になりがちです。
 

② Webマーケティングに慣れていないと訴求に惑わされやすい

ビジネスの性質上インターネットでの広告出稿が多くなるため、ウェブサイトに記載されている情報の精査が必要になります。高い利回りを期待して事業に申し込みをしたら、実質利回りは低かったという事態が発生します。

 

 

3.3. 元本割れのリスク｜途中解約が不可

不動産クラウドファンディングはローリスクな投資方法ですが、リスクがないわけではありません。

 

自然災害による物件倒壊、運営事業所の倒産などによる元本割れのリスクを抱えています。また、不動産クラウドファンディングは、運用期間中に権利を売買できないため、損切りできません。

 

 

4. 不動産クラウドファンディングを始める方法

 

不動産クラウドファンディングを始めるためには、以下の手順が一般的です。

 

1. 利用したい投資サービスへ登録
2. 開設された専用口座へ投資用の資金を入金
3. 投資先を選び投資の申し込み

 

投資サービスの登録が完了したら、開設された口座へ資金を入金します。使用するサービスによっては、「3.投資先を選び投資の申し込み」をしてから入金します。

 

資金が集まり、運用が開始されたら、あとは自動で利益が配分される日を待つだけです。

5. 不動産クラウドファンディングを選ぶ際のポイント

 

不動産クラウドファンディングを運用するにあたって、サービスを選択する際のポイントは以下の通りです。

 

① 物件数

取り扱っている物件数が多いほど、安定して運用できます。

 

② 物件の情報量

情報が充実していると正当な判断ができます。

 

③ 運用期間

短期での運用を考えている方は、運用期間は短い方がよくなります。

 

④ 期待利回り

利益を求める方は、利回りが高いサービスを選択しましょう。

 

⑤ 最低投資金額

最低投資金額が低いと、分散運用がしやすくなります。

 

⑥ 優先劣後方式

優先劣後方式を採用していて、出資割合が高いサービスはリスクが低くなります。

6.【初心者向け】おすすめの不動産クラウドファンディングサイト3選

 

不動産クラウドファンディングを選ぶポイントについて具体的に解説しました。そのポイントを踏まえて、初心者におすすめのサイトを3つ紹介します。

 

6.1. FANTAS funding｜投資がしやすい

 

FANTAS fundingは、取り扱っている案件数が他のサービスと比べても多く、安定して投資できます。また、最低投資金額は1万円と手軽に始められ、分散運用がしやすくなっています。

応募方法は先着と抽選のどちらも対応していて、自分の運用方法や生活リズムに合わせられます。特に、不動産クラウドファンディングは1秒を争うクリック勝負になりやすいため、抽選で当たる可能性があることはありがたいシステムです。

一方で、物件情報量や優先劣後方式の出資割合は平均に留まっています。

 

6.2. Jointo α（ジョイントアルファ）｜物件の情報量が多い

 

Jointo α（ジョイントアルファ）は、東証スタンダード上場の穴吹興産株式会社が運営している、信頼度の高いサービスです。

 

何よりの特長は、物件情報の充実度です。築年数や住所などの基本情報はもちろん、運営している会社の財務情報も確認できます。優先劣後方式の出資割合も高く、リスクも低く運用できます。

一方、最低出資金額は10万円からと、他のサービスと比較しても高めの設定です。なお、案件数は平均に留まっています。

 

6.3. COZUCHI｜総合的評価が高い

 

COZUCHIは、1999年に創業された「LAETOLI株式会社」が運営しているサービスです。

 

不動産投資においてノウハウが豊富で、事業の提案数が多いことが特徴です。期待利回りも高く、平均4〜20％、最大50％の利回りが期待できる事業もあります。

また、途中解約できる点が他のサービスにはない強みです。手数料が必要なものの、急に資金が必要になった場合でも換金できます。COZUCHIは全体の評価が高く、安定して投資運用ができます。

 

おすすめのクラウドファンディングサイトについてさらに詳しく知りたい方は、こちらのページをご確認ください。

7. 不動産クラウドファンディングと税金

 

不動産クラウドファンディングで受け取る配当金は「雑所得」の扱いで、総合課税の対象です。ただし、受け取る配当金は源泉徴収されているため、投資家自身が納税の手続きをする必要はありません。年間の雑所得が20万円以下であれば、確定申告の必要もありません。

 

一方、「年収が2,000万円以上の会社員」「青色申告の人」「ふるさと納税・医療費控除を受ける人」は不動産クラウドファンディングと関係なく確定申告が必要です。また、年収が694万円以下の人は、確定申告すると払い過ぎた税金が還付されます。

8. 不動産クラウドファンディングに関する法律

 

不動産の投資に関わる法として、「不動産特定共同事業法」があります。何度か改正されていますが、不動産クラウドファンディングに関する改定として、2017年と2019年の改正があります。

不動産クラウドファンディングに関する改正内容一覧は、以下の通りです。

 

参考：国土交通省「クラウドファンディング等の小口資金を活用した 小規模不動産特定共同事業について」

 

9. 不動産クラウドファンディングの勉強方法

 

不動産クラウドファンディングは、さまざまな方法で勉強できます。以下に、主な勉強方法を紹介します。自分の目的やスタイルに合った方法を選びましょう。

 

① セミナーに参加する

不動産投資は人気が高いため、セミナーも数多く開催されています。

 

② 本で学習する
入門書から税に関する本まで幅広く学べます。

 

③ 資格取得

資格取得を目指せば詳しい知識を得られるだけでなく、勉強に対するモチベーションも高まります。

 

④ インターネットで検索

投資について解説しているブログや動画を利用すれば、無料で勉強できます。

 

⑤ 不動産投資をしている周囲の友人に聞く

実際の体験談も踏まえて把握できます。セミナー終わりに、投資の先輩から話を聞くという方法も有効です。

10. まとめ

 

不動産クラウドファンディングは、ローリスクで安定した運用ができる投資方法です。100億円以上の規模にまで成長した市場ですが、まだ更なる拡大が見込めます。

 

正しい知識を得ればさらに効率のよい投資運用が可能であるため、気になった方は詳しく調べてみてください。

 

少額で手軽に始められる不動産クラウドファンディングを、試してはいかがでしょうか。