気軽に始められるREIT「サラリーマン投資家にオススメ」は本当なのか

なぜREITは「初心者でも始めやすい」商品なのか？

REITは不動産投資のプロが発行する証券を購入し、発行元が不動産を売買・運営して得た利益が分配金として還元される金融商品です。すべてのREITは証券取引所に上場されているため、株と同じように市場で取引でき、需要によって値動きします。

証券は1口2万円代〜70万円代（2021年10月現在）の幅があり、現物の不動産を購入するのに比べて、低額で投資ができるのが魅力です。またREITの運営主体は、管理・運営にかかる経費を差し引いた利益の大半（日本の税制では90％以上）を投資家に分配することで、法人税が免除される仕組みとなっています。そのため、株式に比べて分配率が高い傾向にあり、インカムゲイン目的で投資する人も多いのです。

REITでの利回りは約3.5%（2021年10月現在）で、現物不動産に比べると低いものの、株式配当利回りの約2％（東証一部銘柄配当予想平均）と比べると、十分に大きな数字といってもいいでしょう。

サラリーマン投資家の武器「信用力」を活かせない

1口2万円から、と少額ではじめやすいREITは「自己資本でも気軽に始められそう」と考えてしまいがちですが、この「自己資本で始める」ことが実は曲者です。サラリーマン投資家にとっての最大の武器でもある信用力を、みすみす捨てることにもなりかねないからです。

では「信用力を生かせない」とはどういうことなのか。REITには購入用ローンがないため、基本的には自己資本で投資を行うことになります。手元資金の1,000万円を、平均的な利回り3.5％のREITに投資すると、1年間で得られるインカムゲインは35万円。

一方、現物の不動産の場合は借り入れが使えます。1,000万円の手元資金があるとして、借り入れた2,000万円を足し、価格3,000万円で利回り3.5％の物件を購入した場合、1年間で得られるインカムゲインは105万円。REITの場合より70万円も多くなるのです。

実際には、現物不動産の利回りはREITよりも2〜3%ほど高いのが一般的なので、その差はより大きくなります。現物不動産の場合は物件の改修やローン返済などの諸経費がかかるので、インカムゲインの差がそのまま利益の差にはなりませんが、単純に収益性のみを考えると、現物不動産に軍配が上がるでしょう。

現物不動産取引の大きなポイントが「借り入れ」ですが、これは誰にでもできるわけではありません。ローンには当然、審査があり信用力が問われるため、一般的に自営業者は平均を大きく上回る所得がある場合でも、借り入れができないケースがあります。一方、サラリーマンで特に大手企業に勤めている人の信用力は高く、審査の通りやすさはもちろん、金利面でも有利な傾向があるとされています。

つまり、不動産投資において、サラリーマンの信用力は大きな武器になりえるということ。この武器を活かせないことは、REITのデメリットの1つといえるでしょう。