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稼ぎが多いほうが税金は高い…しかし不動産の場合は…
税金というのは基本的に担税力がある人や会社が多く納めるように制度設計がされています。個人に対する所得税の累進課税制度がその代表格で所得金額に応じて5％～45％という形で、多く稼ぐ人は高い税率を、稼ぎが多くない人には低い税率が適用されるようになっています。
そのような税金の基本的な考え方からからすると、不動産をいっぱい所有している人と少ししか持っていない人とどちらが税法上有利かと考えると、当然不動産を少ししか持っていない人の方が有利なようにできているはずです。
しかし不動産所得に関しては、不動産を多く所有している人のほうが税法上有利なように制度設計されているのが大きな特徴です。それは「事業的規模と業務的規模」という区分で、不動産をたくさんもっていると「事業的規模」、少ししか持っていないと「業務的規模」ということになり、「事業的規模」のほうが税務上有利な点がたくさんあるのです。
そもそも多く所有しているかどうかの判定は、『「社会通念上」で区分せよ』となっていますが、実務的には以下のような形式基準で判定することが多いです。
・建物
貸間、賃貸住宅については、貸与できる独立した室数がおおむね10住戸以上。独立家屋については、おおむね5棟以上であること
・土地
土地の貸付件数が５で貸室１相当
建物については「5棟10室基準」と呼ばれ、アパートやマンションであれば10室以上、一軒家であれば5棟以上持っていれば、「事業的規模」とみなされることになります。
土地の場合は、たとえば駐車場の貸付件数が50件以上だと「事業的規模」となります。
この「事業的規模」を満たすのと、それを満たせない「業務的規模」の場合とを比べると、以下のような点で税務上有利な点が生まれてきます。
主だったところで大きなところは、「事業的規模」になると青色事業専従者や白色事業専従者という自分の家族に不動産事業を手伝ってもらう代わりに給与を支払うことができるようになるということです。
たとえば年間不動産所得が5000万円もあるようなスーパー大家さんの場合、所得4000万円超の部分は所得税だけで45％以上の税金を払わなければなりません。しかし奥様に給料として払う妥当性がある場合は、たとえば奥様への給与を2500万円ということにして、所得の分散を図り、世帯単位で考えれば手取り金額をアップさせることが可能となります。
これは青色申告と比較して面倒な帳簿処理を要しない白色申告でも配偶者へは年間で最高86万円の給与を支払うことができます。このように配偶者を青色事業専従者や白色事業専従者にした場合、配偶者控除、配偶者特別控除の対象から除外されるのですが、2018年から高額所得者（給与所得者の場合1220万円以上）は配偶者控除が使えないのでこちらの方を活用するといった節税方法が「事業的規模」の場合は使えます。
また、複雑な帳簿処理を要求される青色申告で「青色申告特別控除」を活用する場合も「事業的規模」になっていれば65万円の控除が使えるのに対し、それに達していない「業務的規模」の場合は同じように記帳をしても10万円しか適用になりません。
