不動産投資家が知っておきたい「リノベーション」の基礎知識

投資用不動産の収益性を高める方法のひとつ、「リノベーション」。築古マンションのオーナーなら検討したことがあるでしょう。ここでは効果的なリノベーションの進め方について解説します。※本連載は、将来お金に困ることがないように、若いうちからできるライフプランニングに役立つ情報を紹介する「ライフプランnavi」の記事を抜粋、一部改変したものです。

「リフォーム」「リノベーション」は何が違う?

テレビ番組の影響でしょうか、ここ数年で「リノベーション」という言葉の認知度は高まりました。しかし、似たような言葉である「リフォーム」と混同している人も少なくないようです。

 

「リフォーム」は、簡単にいえば修繕です。経年劣化で傷んだ箇所や、時代の変化によって使いにくくなった箇所を直して、新品に近い状態にします。たとえば、水漏れしやすくなったキッチンを取り替えたり、古いタイプのトイレを最新の製品に交換したり、汚れた壁紙を貼り替えたりするのが、リフォームの例です。リフォームは、いわば「新品に近い状態に戻す」ことだといえます。

 

一方、「リノベーション」とは、それまで住戸が持っていた機能や役割を転換し、性能を向上させて新しい価値を加える改修です。たとえば、ファミリー向けとして作られた住戸を、広めのワンルームとして単身者向けに改修する、ペットと共生できる設備仕様にする、などです。

 

リフォームが「元に戻す」というイメージであるのに対し、リノベーションは「作り替えて新しい価値を付け加える」というイメージです。

リノベーションを検討すべきケースとは?

住宅は、長く使えば必ず傷んできます。長く住み続けるためには「リフォーム=修繕」は必須です。投資用マンションで考えるなら、通常は家賃収入の一部を修繕費用として積み立てておき、必要になった段階でリフォームを行います。

 

それに引き換え、リノベーションは必須ではありません。何かしら理由があって、これまでにはなかった機能や価値を物件に付け加えたいという場合に、リノベーションが必要になります。

 

たとえば、若者が家賃下落を防いだり集まる街にファミリー向けの中古マンションがあったとします。物件と立地がマッチしないばかりに、低い稼働率(高い空室率)に甘んじるだけでなく、賃料も抑え目に設定しなければなりません。そして、相対的に物件販売価格も安くなりがちです。

 

そのような中古マンションを購入し、ファミリー向けの間取りを2LDKや1LDKのDINKS向け、あるいは単身者向けの住戸に変更することで、稼働率を高めて物件の価値を上げる、というのがリノベーションの考え方の例です。

 

あるいは、所有しているマンションが築古になり、周囲には似たような間取りの新築物件がどんどん建てられているとします。当然、自分の物件は競争力が落ち、空室率が高くなってくるので、なんらかの施策をしなければなりません。

 

そこで、たとえばペットと共生しやすい設備を持った住戸へとリノベーションして、ペット愛好家にアピールすることで家賃の引き下げを防ぐ(あるいは家賃を引き上げる)というのも方法のひとつです。

収支計算を行い、無駄のないリノベーションを実現

リノベーションの費用は、当然ですが、工事の内容によって大きく違いがあります。内装をやり替えるフルリノベーションは高額な費用がかかります。とくにキッチンやバスルームなど、水回りの配管工事などを行う場合は顕著で、20平米程度のワンルームマンションでも、200万~300万円程度かかることもあります。

 

ここでポイントとなるのは、目的と収益性の計算です。その工事が投資として成り立つかどうか、しっかりとシミュレートしなければなりません。自分が住む部屋ならこだわり抜くのもいいですが、投資用マンションのリノベ―ションで赤字になっては意味がありません。

 

賃料相場が低いエリアの場合、高額な費用をかけてリノベーションしても、それを家賃に反映させることが難しい場合があります。240万円かけてリノベーションをし、その費用を20年で回収しようと思ったら、単純に考えて家賃を1万円値上げしなければなりません(1万円×12ヵ月×20年)。

 

東京の都心エリアで、家賃10万円で貸しているマンションであれば、リノベーションをして家賃が11万円になったとしても、そのリノベーション内容が適切で付加価値を上げているなら、入居者は集まるでしょう。

 

しかし、地方都市の周辺相場が5万円というエリアにおいて、家賃を1万円アップして6万円にした場合、仮にリノベーションで住戸の価値が上がっていたとしても、入居者集めには苦戦するでしょう。物価が全般的に低い地方都市では、家賃の20%の違いは非常に大きいと感じられるからです。

 

そのようなエリアの場合はリノベーションせずに最低限のリフォームにとどめ、むしろ家賃の値下げをするほうが収益率改善につながるかもしれません。

 

このように、リノベーション実施の前には、エリア特性、物件特性、想定入居者ターゲットなどをよく考え、どの程度の家賃アップや入居率アップが見込めるのか、費用は何年で回収できるのかといった点を、十分に検討する必要があります。

リノベーション費用は減価償却で費用計上する

なお、リノベーションにかかった費用は「資本的支出」(単なる修繕ではなく、資産の価値自体を向上させるような支出)とみなされることが一般的です。

 

資本的支出は、減価償却費として費用計上することが可能です。耐用年数などは設備や工事内容によっても細かくわかれているのでここでは割愛しますが、減価償却費として費用計上することにより、一定期間の課税を減らす効果があるということはおぼえておきましょう。

リノベーションのベストタイミングを考える

格安な中古マンションを購入・リノベーションして入居者を集めるというスキームは、さほど珍しいものではありません。しかし、あまりにも築年数が古く法定耐用年数に近いような物件は、躯体(構造体)や共用部に問題が生じてくることがあります。そうすると、高額な投資をして所有する部屋をリノベーションしたにも関わらず、長期居住が叶わないという事態もありえます。

 

リノベーションにしろ、リフォームにしろ、オーナーが自由に改修できるのは、占有部分に限られます。マンションの廊下や共用玄関、建物の屋根などはもちろん、住戸の窓やバルコニーなども共有部分に該当するため、オーナーが勝手に改変することはできません。

 

住戸の内部だけリノベーションしても共用部がボロボロでは、バランスが悪く、投資に見合う効果が得られないかもしれません。

 

鉄筋造などのマンションの場合、一般的には、築20年程度がリノベーション時期の目安だといわれます。建物自体の管理状況や稼働状況によっても異なりますが、築20年で大規模なリノベーションをして、その資金を20年で回収すると考えるのが、鉄筋マンションの法定耐用年数(47年)から見ても、合理的でしょう。

まとめ

適切なリノベーションは、マンションを生まれ変わらせて、新たな魅力を与えてくれます。競争力が落ちてきたマンションの家賃下落を防ぐだけでなく、稼働率のアップにも有効でしょう。さらに上級者になれば、最初からリノベーションを目的として格安な中古マンションを購入するという方法もあります。

反面、リノベーションには多額の費用が必要です。そのため、投資用マンションにおけるリノベーションは、費用対効果を慎重に検討・シミュレーションして、実施の可否を検討することが大切です。

 

 

 

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著者紹介

連載お金に困らない将来設計とは?今からできる「資産形成」の基礎

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。