コロナ禍で歴史的低金利…今こそ「米国不動産投資」の好機会

新型コロナウイルス感染拡大の影響で経済は崩壊し、ロックダウン(都市封鎖)やマスク着用をめぐって国の分断が深まっているアメリカ。各金融機関や大手不動産サイトはどのように経済回復時期を予想しているのだろうか。※「不動産投資ガイドBOOK」を無料プレゼント中!詳しくはコチラ

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「意外と早いV字回復」を予想する専門家が多い

大手金融機関のゴールドマンサックスは、第1四半期のアメリカのGDPは約9%減少、つづく第2四半期には34%という大幅な落ち込みが起こる一方で、第3四半期には19%の急増を予想しています。史上最悪の四半期から最高の状態に転換するというものです。

 

注)Goldmansachs Economics Research 20 March 2020 8:55 AM EDT資料より引用
[図表1]アメリカの実質GDP成長率(四半期毎) 注)Goldmansachs Economics Research 20 March 2020 8:55 AM EDT資料より引用

 

 

同じく大手金融機関のモルガンスタンレーも第3四半期から回復することを予想しているほか、アメリカの大手不動産サイト『Zillow』は、不動産の物件価格に関して、下がっても4%程度で、早ければ2020年中にはコロナ禍前の水準を回復するだろうというレポートを掲載しています。さらにセントルイス連銀総裁も、アメリカ経済は2020年後半にはV字回復するだろうと発言しています。

 

注)MorganStanley Research MAY 12, 2020 The Coronavirus Recession: Sharper But Shorterより引用
[図表2]GDP成長率予測 注)MorganStanley Research MAY 12, 2020 The Coronavirus Recession: Sharper But Shorterより引用

 

[図表3]シナリオによる住宅価格の変化

 

注)Zillow Forecasts a Dip in Home Prices, Rebounding By Next Year By Claire Boeing-Reicher - Matthew Speakman on May. 4, 2020より引用
[図表4]シナリオによる販売数量 注)Zillow Forecasts a Dip in Home Prices, Rebounding By Next Year By Claire Boeing-Reicher - Matthew Speakman on May. 4, 2020より引用

 

 

アメリカでは失業率が急上昇していることが報道されていますが、実際は全体のうち8割が一時帰休や一時解雇といった、すぐに再雇用される可能性が十分にあるものだという情報もあります。

 

もちろん、新型コロナウイルスと、それが社会に与える影響はまだ読めません。しかし、経済への悪影響が長期に渡るとは考えず、むしろV字回復を予想している専門家は多いようです。

金利の面では、今こそ住宅購入のチャンス

この新型コロナウイルス感染症の影響による経済悪化への対策として、FRB(連邦準備制度理事会)は、3月に緊急でゼロ金利政策を導入しました。これによって住宅ローンの金利も大きく下がり、以前は4〜5%だったものが3.26%にまで下がっています。これは歴史的低金利で、住宅を購入する方にとっては非常に好条件です。

 

この状況でも家を必要としている方は存在しますし、購入を予定していた方にとっては「またとない大チャンス」だといえるのです。

 

オープンハウスが力を入れているテキサス州、ジョージア州の4月の取引実績を見てみると、さすがに売買成約件数は減っています。引っ越しもしづらく、内覧もなかなか出来ない状況だったので仕方がないでしょう。

 

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ところが、成約価格の中央値は前年同月に対しても、同年前月に対しても上昇しています。緊急事態にも関わらず不動産価格が上昇したのです。

 

注)Early Data Point to Slight Housing Turnaround After Initial Coronavirus Pullback (March 2020 Market Report) By Jeff Tucker on Apr. 22, 2020 Zillow For-Sale Inventoryより引用
[図表5]不動産在庫数推移 注)Early Data Point to Slight Housing Turnaround After Initial Coronavirus Pullback (March 2020 Market Report) By Jeff Tucker on Apr. 22, 2020 Zillow For-Sale Inventoryより引用

 

アメリカでは多くの州で、住宅ローンの支払いと差し押さえ訴訟手続の一時停止といった措置が行われたため、差し押さえ物件や競売物件のような変に安い物件が出てきていないということも価格が下がっていない理由の一つでしょう。また、アメリカはもともと春から夏にかけて不動産売買や賃貸の動きが活発になるシーズンで、そういった需要の高さも、物件価格を押し上げている要因になっていると思われます。

 

注)REDFIN New Listings Lag Home-Buying Demand, Homes for Sale in Redfin Markets at 5-Year Low April 30, 2020 - By Adam Wienerより引用
[図表6]住宅需要インデックス 注)REDFIN New Listings Lag Home-Buying Demand, Homes for Sale in Redfin Markets at 5-Year Low April 30, 2020 - By Adam Wienerより引用

 

不動産の成約日数の中央値に関しても、直近5年の同月と比べて同水準か早いくらいで、人気のある物件の競合性が高まっていることが見てとれます。また、売り出し価格に対してほとんど値下げをせずに成約していて、ほぼ売主の希望価格で売れていることがわかります。

 

コロナ禍のなかで供給は減っている状態ですが需要は旺盛で、そのために価格も上がっているのでしょう。

コロナ後、社会が変わっても「住宅ニーズ」は不滅

現時点では弊社の仕入れエリアであるテキサス、ジョージアの物件はあまり新型コロナウイルス感染症の悪影響を受けていないどころか、価格が上がっているという状況でもあります。

 

悲観材料はいくらでもありますが、好材料を上げておくと、まず、テキサス、ジョージアは比較的早く段階的な営業再開に踏み切っています。

 

また、アメリカでもテレワークが進んでいるのですが、フェイスブック社が、在宅勤務が可能な社員の在宅勤務を年末まで延長するほか、アマゾン社やマイクロソフト社など多くのテクノロジー企業では、今後も長期にわたる在宅勤務のオプションを残すことが伝えられています。今後はテレワークが主流になるかもしれません。

 

その場合、郊外、庭付きで、まだまだ価格帯が安い戸建てへの需要が高まることもありえます。

 

新型コロナウイルスによる不況の中ですが、アメリカの不動産投資に関しては積極的に動くという戦略もありかもしれません。

 

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、オープンハウスのアメリカ不動産投資 海外不動産コラムで2020年5月15日に公開されたものです。