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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
需要が安定してるエリアは「良い投資対象」になり得る
投資を考える上で、その投資対象の価値が上がれば上がるほど、その投資は良い投資になり得ます。不動産投資に置き換えてみますと、その不動産を所有したいと思う人が多い程、その不動産を借りたいと思う人が多い程、その投資対象の価値が上がると考えられます。
需要が価値を押し上げるという構図。
要は、不動産に対する需要が旺盛かつ安定的なエリアの不動産こそが、一番良い投資対象になり得るというわけです。
不動産価値の向上につながる要素が備わっている
その点、米国は「先進国の中で、人口が安定的に増え、経済も成長している唯一の国」といっても過言ではありません。
具体的な数字を見てみますと、今、米国では、人口が約0.6％～0.7％、経済は約4～5％（名目GDPベース）ものペース（いずれも年率）で、成長・拡大を続けています。
人口と経済の双方が、ともに安定成長を続けている国は、世界広しといえど、そう多くはありません。国が一定程度成熟していると見做される先進国各国においては、とりわけ希少です。デフレだ、人口減だ、と囁かれて久しい日本はいわずもがな、ですね。
人口が増えれば、その分、住むための家が新たに必要になりますし、経済が成長すれば、そこに居住する人の収入（＝不動産購入や賃借に関する支払余力）が増えたり、企業（ひいては、その従業員等）が集積することで、人口が一層増えることも予想されます。いずれにせよ、不動産価値の向上に繋がりそうな要素に違いありません。
ですから、先進国でありながら人口と経済が共に成長している米国は、不動産価値が向上する要素を多分に備えた、しかもそれを安定的に生み出すことのできる稀有な国だということができるわけです。
実際に、米国国内の住宅価格動向を示す最も一般的な指数の一つである「S&P（スタンダード＆プアーズ）コアロジック・ケース・シラー住宅価格指数」によれば、程度の差こそあれ、2012年8月以来ずっと住宅価格が伸びを示しており、今尚、継続しています。
ドル資産を持つことでリスク分散を図ることができる
ここまでの話で、安定した需要を背景に堅調な伸びを見せる不動産価格・賃料が米国不動産の訴求ポイントになり得ることはおわかりになったと思います。
しかしながら、米国不動産が注目を浴びている理由は他にもあり、それは、“ドルへの資産分散”です。いわゆる、「富裕層」と呼ばれる方々は、自身の資産を円建てでのみ保有するのではなく、資産防衛の観点から、その一部を外貨建てに振り替える動きを取っています。
投資格言として有名な『卵は1つのカゴに盛るな』にもあるとおり、リスク管理に敏感な方々は、守りながら（リスク分散をしながら）攻めて（意欲的な投資をして）いるわけですね。
昨年末に弊社が実施したお客様（弊社を通じて米国不動産をご購入いただいた方）向けのアンケート結果によると、ご回答（複数回答可の前提）いただいた方の46％が、“ドルへの資産分散”を、米国不動産のご購入目的に挙げられていました。
世界的に見ても市場透明度が高く、投資に適している
ファンダメンタルズ（人口動態や経済等に係る基礎的条件）やリスク分散の観点以外から見ても、まだまだ、米国不動産が投資に適しているというべき理由が存在します。
世界的な総合不動産サービス大手のジョーンズ ラング ラサールという会社が2年毎に公表するデータに、「グローバル不動産透明度インデックス」というものがありますが、2018年版ランキングにおいて、米国は第3位にランクインしました（ちなみに、第1位は英国、第2位にオーストラリア、そして、日本は第14位となっています）。
このランキングは、市場における不動産価格算定のクオリティ、更新頻度、上場法人のガバナンス体制、法律・規制の整備状況等をはじめとする全186個にも及ぶ調査項目結果を勘案し、算出したもので、不動産市場がいかに整備されているのかを示しており、「不動産投資に向いているランキング」とも換言できます。
この点、米国の不動産取引に際しては、日本では殆ど馴染みのない“エスクロー”という第三者機関が買主と売主の間に介在し、中立的な立場で売買決済の各種プロセスを監視、結果として取引の安全性を担保する機能を発揮します。（州によっては、このエスクローの機能を、弁護士が代理する場合もあります）
商慣習の一貫として、エスクローのような第三者機関が存在することも、米国不動産市場の透明性が高いことの証明に他なりません。
高山 吏司
株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長代理
