米国不動産投資を成功へと導く…「エリア選び」5つのポイント

アメリカの不動産投資では、物件探しや融資先の確保、契約、入居者の募集、物件の管理・修繕など、さまざまな準備とプロセスが必要になります。そこで今回は、アメリカ不動産投資のメリットと、成功するために押さえておくべきポイントについて解説します。※アメリカ不動産投資セミナー情報はコチラ

「アメリカ不動産投資」によって得られるメリット

◆賃貸住宅として運用することで「インカムゲイン」を手にする

弊社が投資家の皆様にご紹介するのはアメリカの中古住宅です。賃貸物件として運用することで「家賃収入=インカムゲイン」を継続的に手にしていただきます。

 

【インカムゲインとは】
インカムゲインは、保有する資産から得られる利益のことです。株式では配当金、債券では利子・利息などが該当しますが、不動産投資では賃貸をすることにより得られる家賃収入がインカムゲインに該当します。

 

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アメリカの賃貸市場は堅調に推移しており、U.S. Bureau of the Census(アメリカ合衆国国勢調査局)が提供している全米の賃料中央値の推移によると、1988年の全米の賃料中央値は300ドル半ばでしたが、2015年には2倍以上の800ドルに達しています。

 

アメリカの不動産投資は、長期保有することで賃料収入が継続的に受け取れるだけでなく、保有中の賃料収入増加も期待できる、魅力的な投資先なのです。

 

[図表1]全米の賃料中央値推移

 

◆不動産の売却時に「キャピタルゲイン」を手にする
アメリカの不動産投資で手にするもうひとつの利益が、不動産の売却時に得られる「キャピタルゲイン」です。

 

キャピタルゲインとは】
キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することによって得られる売買差益のことです。

 

日本とアメリカの住宅価格指数を比較すると、日本は2000年時点の価格水準に届いていないのに対し、アメリカは2000年時点の価格水準の約2倍となっており、アメリカの不動産市場は日本と比較してキャピタルゲインが得やすい環境といえます。

 

[図表2]日米のキャピタルゲイン比較※2000年1月の価格を100とした指数

成功するために押さえておくべき「5つのポイント」

アメリカの不動産投資で成功するためには、賃貸需要が旺盛で賃料が上昇しているエリアや、中古住宅市場が堅調で中古住宅価格が上昇しているエリアに絞って物件を探すのがポイントです。

 

では、どのようなポイントに着目すれば良いのでしょうか。

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①人口は増加しているか?

アメリカの不動産投資で最も重要なポイントは、「人口が増加しているエリアに投資をすること」です。

 

人口が増えているエリアでは住宅需要が増大するため、賃料上昇・住宅価格上昇に期待できます。一方、人口が減少しているエリアでは住宅需要が縮小していくため、賃料と中古住宅価格の値上がりはあまり期待できません。

 

なお、賃料の値下がりは中古住宅価格の値下がりに対して比較的緩やかに進むことが多く、住宅需要の低いエリアでは賃料相場に対して中古住宅価格が割安になり、一時的に利回りが高くなるケースがあります。そのため、利回りの高さだけに注目すると、期待するパフォーマンスを得られない可能性があるため注意が必要です。

 

検討エリアにおいて、人口は増加しているのか
「人口が増加しているエリア」に投資をすることが重要

 

②優れた教育機関があるか?
有名な高校や大学など、優れた教育機関があるエリアには、学生やその家族が集まります。また世帯所得も高くなる傾向にあるため、空室リスクや滞納リスクを軽減できます。

 

③交通の利便性は良いか?
不動産市場を見るうえで、交通アクセスの良さは重要なポイントです。日本では「主要な駅からの近さ」が重要になりますが、アメリカの場合には「近接する空港の規模や機能性」が重要なポイントになります。

 

特に、アメリカ国内の都市を結ぶハブ機能を持つ空港のあるエリアは人が集まりやすく、経済活動も活発になるため、不動産価格にも良い影響を与えます。

 

居住者の世帯年収は?
居住者の世帯年収が高いエリアでは住宅にかけるコストも大きくなり、治安面も良好な傾向があるため、現地における人気も高まります。

 

⑤中古住宅価格と世帯収入との乖離は?
不動産価格が投機的に大きく値上がりしているエリアでは現地の人の手が届きにくく、売却を想定した場合に希望価格で売却しにくくなるケースがあります。

 

そのため、「中古住宅価格の中央値が、世帯年収中央値の何倍なのか(年収倍率)」をチェックして、「年収倍率が低い=今後の不動産価格上昇余力がある」エリアを中心に物件を探すことも大切です。

 

[図表3]世帯年収に対する住宅価格比較

 

日本とアメリカでは、不動産を取り巻く環境が大きく異なります。投資対象とする物件選びにおいても、アメリカの環境に合わせ、アメリカ現地の方々の価値観に合わせて行うことが重要です。

 

 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部

 

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東証一部に上場しているオープンハウスでは、自社グループが一環となり、物件の見極め、融資・購入から管理まで、オープンハウスにしかできないワンストップサービスをご提供いたします。

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著者紹介

連載「勝つ」ために知っておくべき「アメリカ不動産投資」の基礎知識

※本記事は、オープンハウスのアメリカ不動産投資 海外不動産コラムで2020年2月7日に公開されたものです。