不動産投資家が知っておくべき「登記簿」の知識…読み方を解説

不動産購入の際には「登記」の手続きが必要であり、その記録は「登記簿」に記されています。不動産取引では登記簿の役割やその記載内容の把握は非常に重要で、知識のないまま取引すると、だまされるリスクもあるため注意が必要です。ここでは不動産登記と登記簿について解説します。※本連載は、将来お金に困ることがないように、若いうちからできるライフプランニングに役立つ情報を紹介する「ライフプランnavi」の記事を抜粋、一部改変したものです。

不動産購入の際には「登記」という手続きが必要です。しかし、登記の記録である「登記簿」の役割や記載内容を正確に把握している人はあまり多くありません。しかし、登記簿の知識を持たずに不動産取引をするとだまされるリスクもあるため、注意が必要です。不動産の権利関係を正しく理解するために、まずは登記簿の基本知識を理解しましょう。

不動産登記と登記簿謄本

円滑な不動産取引を目的に、土地・建物の権利関係を記録することを「不動産登記」といいます。土地や建物を見ただけではわからない情報の記録・公表によってスムーズな不動産取引を促進することが目的です。

 

登記の情報をまとめた書類が、法務局に備え付けられている「不動産登記簿」であり、登記簿の写し(謄写)をした書類が「不動産登記簿謄本」です。謄写した書類なので謄本といいます。

 

下記は登記簿謄本のイメージです。

 

(出典:法務省)
土地の登記簿謄本の例 (出典:法務省

 

(出典:法務省)
建物の登記簿謄本の例 (出典:法務省

「登記事項証明書=登記簿謄本」!?

登記に関する書類に「登記事項証明書」というものもありますが、登記事項証明書と登記簿謄本は同じものです。

 

かつて、登記簿が紙のファイルだった時代には、法務局に備え付けられていた登記簿の謄写をして登記簿謄本を作成していました。現在は法務局のシステムもコンピュータ化されており、登記簿の大部分(すべてではありません)を電子情報として記録されています。電子化されている登記の内容の証明書は「登記事項証明書」という名称になります。しかし、昔の名残で、登記事項証明書のことも登記簿謄本と呼ばれているのです。本記事でも「登記簿謄本」という呼び方で統一しています。

 

また、登記簿謄本には以下の4種類があります。

 

1.全部事項証明書
  不動産登記簿に記録されているすべての内容が表示された証明書

2.現在事項証明書
 
不動産登記簿に記録されている現在有効な事項のみが表示された証明書

3.何区何番事項証明書
  
不動産登記簿の指定した情報だけが表示された証明書

4.所有者証明書
  
不動産登記簿に記録されている所有者の名前や住所など表示された証明書

 

単に「登記簿謄本」とだけいえば、一般的には全部事項証明書のことを指します。

登記簿謄本はどうやって入手するのか?

登記簿謄本の入手方法は、主に以下の3通りです。

 

●法務局の窓口で入手

登記簿謄本は不動産所在地を管轄する法務局の窓口で入手できます。法務局で申請書に必要事項を記入し、印紙を購入して提出すれば登記簿謄本を取得可能です。

 

●郵送で入手

法務局へ行くことができない場合は、郵送で登記簿謄本を入手することも可能です。申請書、印紙、返信用切手を法務局へ送付すれば、登記簿謄本が入手できます。

 

●オンラインで入手

登記簿謄本をオンライン入手することも可能です。オンラインの場合は、窓口での入手手続きに比べて手数料が安くなります(窓口:600円、オンライン:480円〜500円)。ただし、一部には電子データ化できていない情報もあるため、求めたい登記簿が電子データ化されているかどうか、法務局への事前の問い合わせが必要です。

 

なお、登記簿謄本は、その不動産の関係者だけではなく、無関係の第三者でも取得できます。

一般的な不動産登記簿に書かれている内容とは?

不動産登記簿は、大きく以下の4部で構成されています。

 

(1)表題部

(2)権利部(甲区)

(3)権利部(乙区)

(4)共同担保目録

 

それぞれで、記載内容が異なるため把握しておきましょう。

 

(1)表題部

 

不動産登記簿謄本の表題部には、その不動産の基本情報が記載されています。

 

具体的には、

 

●所在

●地番

●地目

●地積

●登記の日付

●所有者

●家屋番号

●種類

●構造

●床面積

 

などです。

 

表題部は、土地と建物で記載項目が異なります。

 

(2)権利部(甲区)

 

権利部(甲区)は、過去から現在までの所有者に関する事項が記録されています。所有者がだれで、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。

 

●順位番号(登記の順番。番号が大きいほど新しい登記)

●登記の目的(所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など。いちばん最初の登記は「所有権保存登記」になる)

●受付年月日・受付番号

●権利者その他の事項(だれが、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したか)

 

(3)権利部(乙区)

 

権利部(乙区)は、所有権以外の権利(抵当権、地上権、地役権など)にかんする内容が記載されています。融資を受けて購入した不動産で金融機関の抵当権などがついている場合、ここに書かれます。

 

●順位番号(前同)

●登記の目的(抵当権設定など)

●受付年月日・受付番号

●権利者その他の事項(登記の原因、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者、共同担保など、権利の内容)

 

(4)共同担保目録

 

共同担保目録は、担保となる不動産が複数ある場合に記載されるものです。たとえば、戸建て住宅の場合など、土地と建物が同時に住宅ローンの担保になるので、共同担保として記載されます。

マンションの登記簿はどうなっている?

マンションの登記簿は、戸建てと違って、土地と建物が一体のものとみなされるので、建物の登記簿だけとなります。一般的な登記簿謄本とは表題部の内容・項目が異なります。

 

(出典:法務省)
マンションの登記簿謄本の例 (出典:法務省

 

マンションの場合は、以下の項目が記載されています。

 

●専有部分の家屋番号(マンション内のすべての住戸の番号)

●表題部(一棟の建物の表示)(マンションの一棟全体の基本情報)

●表題部(敷地権の目的である土地の表示)(マンション一棟全体の土地についての情報)

●表題部(専有部分の建物の表示)(対象なる住戸についての情報)

●表題部(敷地権の表示)(対象なる住戸にかんする敷地権についての情報。マンションは土地と建物を別々に販売できないため、土地の権利は敷地権と呼ばれて建物とセットで扱われる)

登記簿謄本確認時の注意点

登記簿謄本を確認する際は、次の3点に注意しましょう。

 

(1)売主と所有権は同じか

(2)登記簿には公信力がないことを忘れずに

(3)抵当権は抹消されているか

 

(1)売主と所有権は同じか

 

売主と所有者が違う場合、正常な売買が成立しない可能性があります。信頼できる不動産会社が仲介していればそんなことはほとんどありませんが、そうじゃない場合、悪意のある第三者が勝手に売買しているだけかもしれません。

 

(2)登記簿には公信力がないことを忘れずに

 

そもそも登記簿謄本に記載してある情報は、「公信力」がないとされている点も覚えておいてください。「公信力がない」とは、その内容の正しさが公的には保証されていない、という意味です。たとえば、登記簿に記載されている所有者が実は偽者の所有者だった場合に、「登記簿に記載されているのだから正しいだろう」と信じてその偽者と売買契約を結んでお金を渡してしまうと、買主はその土地の所有権を主張できません。

 

そもそも登記簿には公信力がないということが前提であり、国や法務局によって内容の正確さが担保されているわけではありません。登記簿への登録は、登録する人が、いったことをそのまま載せるだけで、法務局の職員が実際にその土地にいったりして、調査のようなことをしているわけではないのです。そのため、ウソの情報を登記されても、法務局では調べようがありません。

 

公信力がない登記簿謄本だけを信じて取引をするのは、大変危険な行為だと覚えておきましょう。そのためにも、信頼できる専門家(不動産業者など)の仲介が必要なのです。

 

(3)抵当権は抹消されているか

 

通常、不動産を売却する場合はローンを完済し、金融機関が登記した抵当権を抹消する必要があります。

 

抵当権が抹消されていない場合はローンが完済されておらず、金融機関の担保設定がされているままなであるため、注意が必要です。通常、抵当権が残ったままの不動産は売却できません。

 

抵当権がきちんと抹消されているかどうかは、念のために確認してください。

まとめ

登記簿は不動産取引の際に必ず確認すべきものです。建物や土地の現物を見てもわからない情報が載っており、権利関係など不動産のリスクを知るための証明書でもあります。ただし、「公信力」がないため、それだけを100%信じて取引をすることは危険だということは、忘れないようにしてください。

 

 

 

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著者紹介

連載お金に困らない将来設計とは?今からできる「資産形成」の基礎

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。