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不動産売却時にかかる「税金」の算出方法は？
投資用不動産やマイホームなどの不動産売却を検討する場合、いくら税金がかかるか気になるのではないでしょうか。不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。不動産は売却する時期によって税率が異なり、5年以内に売却すると税率が高くなってしまいます。売却するタイミングに注意しないと、多額の税金がかかって手取り額が減る可能性があります。特に不動産の買換えを検討している場合は、この税金を考慮しておかないと、新たに購入する不動産の購入資金が不足するといった事態になりかねません。
【不動産売却時の税金の算出方法】
不動産を売却するときの税金は、以下の算式で計算できます。
【譲渡所得=売却価格-（取得費+売却費用）】
【税額=譲渡所得×税率】
取得費とは不動産の購入費用のことで、物件の購入価格のほかに以下の費用も含まれます。
・仲介手数料
・売買契約書に貼付した印紙税
・登録免許税
・司法書士に支払った手数料
・不動産取得税
不動産を売却するときに譲渡所得を正確に計算できるように、契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。また、物件の購入価格のうち、建物部分は減価償却費相当額を差し引いた金額になるので注意が必要です。取得してかなりの時間が経過している物件や、相続した物件などで取得費がわからない場合は、売却価格の5％相当額を取得費とすることも可能です。
不動産売却にかかる税額は、譲渡所得に税率を掛けて計算しますが、税率は売却する不動産の所有期間によって異なります。税率については、以下で詳しく説明します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では約2倍の税率差
譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間によって異なります。物件を所有していた期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」に分類され、それぞれの税率は、以下の通りです。
●短期譲渡所得：39.63％（所得税および復興特別所得税30.63％+住民税9％）
●長期譲渡所得：20.315％（所得税および復興特別所得税15.315％+住民税5％）
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率に約2倍の差があります。つまり、5年以内に不動産を売却すると、5年超所有した物件を売却するより税金が約2倍かかるということです。たとえば、不動産の売却益が500万円の場合、短期譲渡所得なら税額が約200万円（500万円×39.63％）、長期譲渡所得なら約100万円（500万円×20.315％）です。不動産は金額が大きいため利益にかかる税額も膨らみがちですから、売却タイミングは慎重に判断することが重要です。
売却する不動産の「所有期間5年以内・5年超」は、「売却した年の1月1日」を基準に判定します。たとえば、2015年10月に購入した物件の場合、2020年10月で丸5年になります。しかし、譲渡所得は売却した年の1月1日（このケースでは2020年1月1日）を基準に判定するので、2020年11月に売却すると短期譲渡所得になってしまいます。長期譲渡所得にするには、2021年1月1日以降に売却する必要があります。
このように、譲渡所得の「所有期間5年以内・5年超」は「売却した年の1月1日」を基準に判定するため、所有期間5年前後の物件を売却する場合は特に注意が必要です。
「高く売れる」うちに売却するのも選択の一つ
所有期間が5年を超えないと、不動産を売却できないわけではありません。最後に、所有期間5年以内でも売却を検討していいケースを2つ紹介します。
マイホームを売却する場合
マイホーム（居住用財産）を売却する場合は、よほど高額の物件を売却しない限り、所有期間が5年以内でも税金がかからないことが多いです。マイホームの売却には、所有期間に関係なく「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されるからです。譲渡所得を計算して利益が出る場合、特別控除分3,000万円を差し引くことができ、その結果譲渡所得がマイナスになれば税金はかかりません。3,000万円の特別控除を考慮した結果、税金がかからない、もしくは税負担が小さい場合は所有期間5年以内でもマイホームの売却を検討していいでしょう。
物件が値上がりしている場合
もし物件が値上がりしている場合は、所有期間が5年を超えるのを待たずに売却を検討するのも一つの方法です。現在の日本における不動産は、時間の経過とともに資産価値が下落して売却価格も下がることも少なくありません。
また、景気動向によっては相場全体が冷え込んで、不動産価格が下がる可能性もあります。5年以内に売却すると税率は高くなりますが、物件が値上がりしている状況では、高く売れるうちに売却しておくのも選択の一つでしょう。ただし手元に残る現金を試算する際には、税金や保有中のキャッシュフローも考慮する必要があります。譲渡所得は減価償却も差し引いて計算するため、思った以上に税金がかかることがあります。
また、保有中に損失が出ている場合もあるでしょう。最終的なキャッシュフローがどうなるのかは、購入から売却まで税金も含めてトータルで考えることが必要です。
急に現金が必要になった、キャッシュフローが赤字になっている（投資用物件の場合）など、さまざまな事情により売却せざるを得ないケースなどもありますが、不動産の売却を検討する際は一般に、市況全体の動向とともに、①物件の所有期間が5年を超えているかどうか、②マイホームかどうか、③物件が値上がりしているか、の3点からも考えてみましょう。
