選択肢は「賃貸経営」だけ?日本でお金持ちになる方法

「資産100億円の形成には節税や賃貸経営、そして資産運用についてのあらゆる基本原則を理解することが欠かせない」と語るのはアサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長で、自らも年間家賃収入7億円のオーナーでもある久保川議道氏です。本連載では、その唯一無二ともいえる「賃貸経営」と「資産運用」を中心とした資産形成における久保川氏の独自のメソッドや考え方をブログから抜粋し紹介します。今回は、普通の人が日本でお金持ちになる方法として「賃貸経営」が唯一の選択肢であるというその理由を見ていきます。※この記事は久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』Vol.34(2015年10月)から抜粋、編集したものです。

相続が発生すると55%が税金で取られる現実…

日本にはお金持ちがいません。

 

それを今から証明いたします。全てお読みになった後、私に反論のある方はお申し出ください。そしてまた『私の主張』以外に普通の人が日本でお金持ちになる方法があるのなら教えていただきたいものです(ないと思いますね・・・)。

 

では始めます。①外国人のAさんは『現金100億円』の財産がありました。外国ですから(利息の課税ゼロ)(相続税ゼロ)(贈与税ゼロ)(相続の遺留分ゼロ)(固定資産税ゼロ)(所得税10%~20%)(預金利息5%)(投資ファンド5%~20%)が当たり前の常識です。

 

そして『100億円』を最低の5%の複利で資金運用しても、10年で162億円、20年で265億円、30年で432億円。10%ですと10年で259億円、20年で672億円、30年で1,744億円ですね。利息は無税ですし、そのまま無税相続しても誰にも文句は言われません。大金持ちになれるのです。

 

日本人のBさんの場合はどうでしょう。『現金100億円』は(利息20%課税)(相続税55%)(所得税50%)(利息0.02%)(投資ファンドなし)日本政府は海外の利回りのいい投資ファンドの取扱いや販売を日本国内では禁止しています。さて0.02%の複利で10年後に100.2億円、20年後に100.4億円、30年後に100.6億円にしかなりませんね。

 

ちなみに2倍の200億円にするのに日本では5,000年もかかります。次に相続が発生すると55%の55億円が税金ですから、2代目さんでは45億円となり、また相続があれば45億円の55%で25億円の税金。3代目さんではなんとたった20億円になるんですね。外国人のAさんとは天と地の差額です。

 

利用すべき日本だけの「節税メリット」とは?

③さてもっとひどいのは『100億円の財産』を『土地』でもっている日本人のCさんです。固都税で1.7%ですから、年間1.7億円の税金ですね。10年で17億円ですが現金がありませんから土地を売るしかありません。売る時は足元を見られて安くなりますから(またはもともとの日本の土地評価が高すぎるので、売る時は安くなる)17億円の1.2倍の20億円分の土地と譲渡益税支払分の3億円が必要ですから、合計23億円分の土地を売ってやっと10年分の固都税が支払えます。

 

10年ごとに23億円分の土地を売っていけば財産は10年後に77億円、20年後に54億円、30年後に31億円になってしまって、そして相続が発生すれば31億円の55%の17億円の相続税となります。同じく17億円の1.2倍と3億円の譲渡益税を払うために、23億円分の土地を売りますから、2代目さんには8億円分の土地しか残らないのですね。

 

はいはい、だから日本中にお金持ちはいなくなってしまうのです。何か私の主張に反論はございますでしょうか・・・?

 

ないようであれば、ではそんな日本国において『100億円の財産』を作る方法をお教えしましょう。このマル秘の方法は外国には絶対にない日本だけの『節税メリット』を利用することです。

 

それは

 

(土地の固定資産税1/6)

 

(建物評価額1/2)

 

(土地の相続時評価80%)

 

(建物70%)

 

世界一安い金利)

 

(35年間固定金利)

 

この賃貸住宅の節税メリットは外国には絶対にないのです。

 

はいでは①100億円借金して賃貸を建てましょう。年間2%の手取り(固都税、元利支払済)で2億円、10年で20億円ですね。この20億円を『5%の複利』で10年間運用すると賃貸経営開始から20年目に32億円、30年目に53億円、40年目に86億円、50年目に141億円です。

 

最初の10年の20億円とその次の20億円と(20年~30年の収入)次の次の20億円と(30年~40年の収入)などを累積すると合計で50年間で『332億円』の現金が残ります。まあ借金があるから相続税はゼロでしょうか。所得税を適当に支払っても200億円くらいは軽く財産が残りますね。5%10%の複利の安全なファンドは私がご紹介いたしましょう。

 

ということで日本でお金持ちになるには『賃貸経営』しかないというのが私の主張でした。そして私は自分1人で現在孤独に実行中です・・・。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載資産100億円を作るための「賃貸経営」&「資金運用」講座