不動産投資で最も重要な「税引き後キャッシュフロー」とは?

高額所得者の税対策としても有効な不動産投資。だが、「しっかり収益を上げられるか?」という視点が欠けているケースも散見され、「税金は減るけど、利益が出ないので資産が増えない」「次から次へと物件を買うので、借金がどんどん膨らんでしまう」といった悩みを抱えるオーナーも少なくない。本連載では、所得税や固定資産税などを差し引いた“手残りキャッシュフロー(税引き後キャッシュフロー)”を増やすために有効な「郊外の中古一棟不動産投資」のノウハウについて、コスモバンク株式会社の穴澤勇人代表取締役に解説していただく。第4回目のテーマは、不動産投資で最も重要な「税引き後キャッシュフロー」についてである。

「1法人1物件」スキームはもう通用しない!?

当社が中古一棟不動産投資を提案するのは、税効果のみならず、安定的な資産形成に最も適した投資方法だと確信しているからです。これは、個人として十数棟の投資用不動産を所有し、これまでに数千棟の投資用不動産を販売してきた、わたし自身の経験に基づく確信です。

 

新築物件では、中古のような税効果が期待できないだけでなく、得られる収益にも限度があります。大金を借り入れて一棟ものを取得したのに、年間収支は赤字、取れてもせいぜい数十万円というのでは、いったい何のために投資したのかわかりません。

 

かといって、物件の数を増やして利益を増やすのにも限度があります。どんなに高額所得者の与信枠が大きいと言っても、新築物件の場合、金融機関からの借り入れだけで購入できるのはせいぜい2~3棟でしょう。

 

少し前には、何とか取得できる棟数を増やせるようにしようと、「1法人1物件」というスキームを提案する不動産業者も現れるようになりました物件を購入するたびに新しい法人を設立してお金を借りれば、個人の与信枠を使うことなく無限に物件を増やせるという非常にグレーなスキームです

 

これを利用して20億、30億という巨額な借り入れをし、数十棟もの新築物件を取得する投資家も現れましたが、どれだけ稼いでいるかと言えば、当社の中古物件を2億~3億円分ほど取得したお客さまと、ほとんど同じ利益しか得られていないケースも少なくないようです。投資効率が非常に悪いのです。

 

しかも、同一の個人が複数の法人を設立していたことが発覚して、金融機関から借り入れの一括返済を請求されたり、民事訴訟を起こされたりするケースが後を絶ちません。「1法人1物件」スキームを勧める業者は、今後業界から排除されていくことになるでしょう。

 

これに対し、当社が提案する中古一棟不動産投資は、一度に大量の物件を取得するのではなく、一歩ずつ着実に資産を増やしていく方法です

 

当社では、購入したお客さまが、6年後にめどに売却できるような物件を販売しています。6年間は年10%以上の高い表面利回りと高い税効果を得て十分なキャッシュフローを確保していただき、売却時には高利回りを裏付けとする価格によって、少なくとも収支トントン以上の売却益を得ていただこうという考え方です

 

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キャッシュフローと税効果の合わせ技で資産を増やす

「出口」の時期を6年後に想定しているのは、不動産の所有期間が5年を超えた時点で売却すると、それによって得た所得は「短期譲渡所得」から「長期譲渡所得」に変わり、所得税・住民税の税率が39.63%から20.315%に大きく下がるからです

 

コスモバンク株式会社 代表取締役・穴澤勇人氏
コスモバンク株式会社
代表取締役・穴澤勇人氏

年利回り10%以上のキャッシュフローに加え、運用期間中の減価償却による税メリット、物件売却時の税メリットが“合わせ技”となって、6年間に1,000万円前後の収益を上げられるケースも珍しくありません。たとえ売却益がトントンでも、「出口」に至るまでには十分な手残りを確保することができるわけです。

 

これが新築物件の場合、税引き前のキャッシュフローでも利回りが高い当社の物件とは比べものになりませんし、年間数百万円単位の所得税や固定資産税を差し引いたら、マイナスになってしまう可能性だってあります。

 

そのようなことにならないように、当社は収益の目安として「税引き後キャッシュフロー」を重視しています。所得税や固定資産税を差し引いた後でも、十分な手残りが確保できるスキームをお客さまに提案しているのです。

 

6年間の運用によって積み上がった資産はいったん現金化し、次の物件の取得に充てます。これによって、引き続き高い税効果が得られ、資産も着実に増えていくという好循環が生み出されるのです。無理せず、こつこつ、しかも安定的に資産が増やせる方法です。

管理費用「0円」でさらにキャッシュフローが増える

ちなみに、お客さまに販売した物件については、運用期間中も当社が責任を持って管理いたします。驚かれる方も多いのですが、管理費用は「0円」です

 

これを実現しているのも、お客さまにより多くの手残り(税引き後キャッシュフロー)を確保していただきたいという思いがあるからです。

 

もちろん、0円だからといってサービスをおろそかにしているわけではありません。

 

入居付けはしっかり行いますし、地震や台風被害などの復旧対応も万全です。自社の職人が直接現場に向かうので、迅速な復旧が可能です。

 

お客さまからのご要望で修繕やリフォームを行う場合は実費をご負担いただきますが、自社の職人を使うので格安に済ませることができます。何もしなくても毎月5%程度の手数料を取られる不動産管理の仕組みに以前から疑問を感じており、極力“明朗会計”にしたいと考えたのです

 

おかげさまでこの仕組みは大変ご好評をいただいており、クチコミや紹介によってお客さまの輪が広がる理由のひとつになっています。

 

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コスモバンク株式会社 代表取締役

著者紹介

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取材・文/渡辺賢一 撮影/永井浩(人物)
※本インタビューは、2019年2月12日に収録したものです。