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「築年数別賃貸経営」の基本パターン
賃貸経営の税制上のメリットの1つに、減価償却費を計上できることがあります。念のために確認しておきますが、減価償却費とは、現金での出費を伴わない費用で、費用ですから税務申告の際には経費として計上し、利益を減らすことができます。利益が減れば、税金が減ります。そのため、減価償却費を計上できることは、賃貸経営の大きなメリットとなるのです。
減価償却費と税金の関係を理解して、把握しておくことは、賃貸経営をしていく上で非常に大切なポイントです。ところが、大手アパートメーカーが提出するシミュレーション表には、この肝心の税額が書かれていない場合がほとんどです。これでは、資産形成の検討にあたっては役に立ちません。
取締役会長 久保川議道 氏
資産形成のために必要なのは、税額を引いた後の手取り金額が、長期間にわたってある程度正確にわかるシミュレーションです。ただし、多くの要素がありますので普通の方が計算することは難しいでしょう。そこで、私たちは、オリジナルのシミュレーションソフトを開発しました。これによって、50年、または100年先までの賃貸経営にかかわる「収入、支出、利益、利益、税額、内部留保額、剰余金、借入返済額、簿価、相続税額」などがすべてシミュレーションできます。資産100億円を作るためには、減価償却後（木造なら22年後、コンクリート造なら47年後）の税額が非常に大切になるのですが、それはまた後でご説明します。
いずれにせよ、賃貸経営は、50年後、100年後から利益額と税額を逆算し、それにあわせて減価償却やリノベーションの経費を計画的に計上しなければならないということです。私はこれを「築年数別賃貸経営」と呼んでいます。
「築年数別賃貸経営」の基本パターンは、①最初の10年は満室、②11～15年は少し家賃を下げる、③15年～20年はリノベーションをして家賃を少し上げる、④25年で家賃を少し下げる、⑤30年でリノベーションして家賃を上げる、この繰り返しで、50年～100年の賃貸経営をします。それぞれの時期で想定される利益と税額をシミュレーションし、その金額の範囲内で、修繕やリノベーションを行うということです。
まず、ソフトによるシミュレーションでだいたい何年後にどれくらいのお金が貯まって、どれくらいの税額が生じるかはわかります。そして、より正確には、毎年の10～11月に、翌年の確定申告の計算を税理士にさせて、使える経費を（課税額がゼロになるように）算出して、年内に修繕やリノベーションをします。そうすれば、税金をゼロにしながら、新築同様の価値を持つ部屋を維持できます。ポイントは、年内に確定申告計算をすることです。税理士の方々は、年が明けて1月に確定申告の計算をするのが当たり前だと思っていますが、それでは意味がありません。
ちなみに、入居者は4年ごとに退去するのが平均です。そして退去後、3か月以内に次の入居者が決まるというサイクルで回ることを「満室経営」と言います（※一般的には「3か月÷48か月＝6.3%」の空室率が満室経営）。リノベーションを素早く行うためには、入居者の退去予定をなるべく早く教えてもらう必要があります。そこで、一般的に退去のご連絡は1か月前なのですが、私たちは2か月前までなら2万円、3か月前までなら3万円を、入居者さんにお支払いしています。すると皆さん、喜んで早めに教えてくれます。そこで早めにネットに情報を掲載できるので、空室期間を可能な限り短くできるというわけです。こういう小まめな工夫を積み重ねることも、満室経営のためには欠かせない努力です。
モーゲージローンが組める「住宅金融支援機構」の特性
賃貸経営に欠かせないものが、融資です。融資については、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の融資を利用することが絶対条件です。民間銀行のローンを使う手もありますが、それは補助にして、メインは支援機構にしましょう。
なぜなら、支援機構は、①15年または35年の長期固定金利の融資が組めること（世界最低金利）、②保証人が不要であること、③別担保（融資対象物件以外に自宅などを担保として差し入れること）が不要であることなど、多くのメリットがあるからです。
これは、支援機構の融資がモーゲージローン（※借りる人物の保証力ではなく、不動産物件そのものの価値や収益力だけを担保力として評価する）だからです。世界的にはこれは当たり前の融資方法ですが、日本の金融機関で、モーゲージローンで不動産融資をつけてくれるのは、基本的に支援機構しかありません。民間の金融機関は、メガバンクであれ、地銀であれ、通常は建物の見積り価格で評価します。簡単に言えば、民間銀行は土地・建物評価や、賃貸経営の収益性を評価することが基本的にできないのです。そのため、不動産投資に対する融資なのに、担保がその不動産だけにとどまらず、人的な保証や別担保を差し入れることが必要になります。
ただし、支援機構の融資の場合、不動産物件（土地＋建物）そのものの価値や収益力だけを担保力として評価しますので、収益性や担保力が低い物件では、多額のローンは出ません。たとえば、その物件の建築費の見積もりが8000万円だったとしても、収益力が6000万円しかない建物だと判断されれば、家賃収入の収益性が低くなりますから、6000万円の融資しか出ないということです。そういう仕組みのため、相対的に収益力が低い（相対的に建築費が高い）物件しか作れない大手アパートメーカーは、支援機構の融資を嫌がる傾向があります。
