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売り手・買い手双方にとって公平なマーケット
なぜ今、アメリカの不動産投資に世界中の資産家の注目が集まっているのか。その最大の理由は、不動産取引の「透明性」にあります。正確に言えば、その透明性を担保するために、整備された取引フローや法的ルール、インフラなどが用意され、売り手にとっても、買い手にとっても公平なマーケットが開かれているため、安心して不動産取引に参加できるという特徴があるのです。
不動産取引の中でもっとも透明性が求められるのは、そのプロセスに他なりません。売り手と買い手との間で、ダイレクトに取引を行うことが困難な海外不動産投資において、その仲介業者の存在は非常に重要なものとなります。しかし、仲介業者が何をやっていて、どのくらい利益を上げているのかが不明瞭では、プロセスどころか取引価格の構造さえも不透明になってしまいます。
不透明なマーケットは、やがて信頼を失ってしまいます。マーケットを維持するため、アメリカの不動産業者には厳しいルールが適用されており、違反した場合、ライセンスが取り上げられてしまいます。日本では、1つの不動産仲介業者が売り手、買い手の両方から仲介手数料を徴収することが一般に行われていますが、アメリカでは、このような「両手取り」を行う場合、事前に申告することが義務付けられています。そのため、売り手、買い手それぞれに不動産業者がつき、パートナーとして交渉にあたるのがスタンダードとなっており、双方に有利な交渉を展開し、公平な取引が進められていきます。
価格の透明性を担保するMLS、Zillowの存在
ウェルス・マネジメント事業部 部長
井上 由美子氏
価格の透明性は、MLS、Zillowといった不動産取引情報ツールにより担保されています。MLS（Multiple Listing Service）は、全米各地の不動産協会が運営する不動産情報提供システムの名称です。日本の「REINS（レインズ）」とは違い、売り物件のすべての情報が網羅され、物件概要、販売状況、所有者、過去の取引価格や固定資産税評価額など、あらゆる情報が登録されています。このMLSは、ライセンスを持ったセールスエージェントやブローカーなどしか閲覧することができませんが、一般の利用者向けにはZillowというツールも存在します。ただZillowの場合、MLSに比べて情報の確度が低く、更新頻度も少ないため、必ずしも最新の情報が掲載されているとは限りません。Zillowは、あくまで参考程度に閲覧することをオススメします。
また、「エスクロー（Escrow）」という仕組みの存在も、日本とは異なる特徴のひとつです。このエスクローがあるからこそ、世界中の投資家が安心してアメリカの不動産取引に参加できるといっても過言ではありません。エスクローとは、売り手と買い手の間に立つ第三者機関です。エスクローはアメリカ西部を中心に根付いている仕組みであり、ニューヨークなど東部の都市では、エスクローの役割を弁護士が代行しています。このエスクロー（東部では弁護士）は不動産売買にとってなくてはならない存在で、買い手からの手付金や売買代金を、そして売り手からは譲渡証書をそれぞれ預託され、諸手続きを代行します。最終的には登記完了後、それぞれに物件と代金を引き渡し、契約を完了させるという役割を有しています。エスクローが仲介することで、代金の持ち逃げなど、不動産取引に関するトラブルが発生することなく、海外のような遠隔地にいても安心して取引を行うことができます。
以上のように、取引の透明性が高く、不動産購入者の権利が守られているというマーケットの特徴が、世界中の投資家がアメリカの不動産に注目する理由の一つとなっているのは間違いありません。
