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40年以上、年平均4％の上昇を続けている不動産価格
近年、多くの資産家が海外不動産への投資を始めています。経済成長が著しい東南アジアの新興国を投資先として選択する人もいますが、高いリターンが期待できる反面、政情不安や脆弱な経済基盤など新興国ならではのリスクも抱えることとなります。リスクを極力抑え、堅実な利回りを見込むことができる不動産投資の対象国はないものでしょうか。実は、日本にとって身近な国であるアメリカこそが、海外不動産に適した投資先として注目を集めているのです。
［図表1］日米と欧州主要国の人口推移（1980年～2030年予想）
［図表2］アメリカ不動産の推移（ケース・シラー全米住宅価格指数）
出典：S＆Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC
アメリカは、数ある先進国の中でも比較的高水準の経済成長率を実現しています。GDPは過去30年間で4倍になっており、2023年には年率3.3％成長、2033年には同5.4％成長と、このまま順調に増加していくことが予測されています。その経済成長の基盤を支えているのが、安定した人口の増加です。出生率についても先進国の中では高い水準にあり、特に20～50代といった働く世代の人口が厚くなっているのも特徴です。絶対数も大きく、2030年には3億6,260万人に到達することが見込まれています。
人口が増加すれば、住宅の需要が高まり、価格も上昇していきます。実際、アメリカの住宅価格はこれまで40年以上にわたり、年平均4％の上昇を続けてきました。具体的な価格水準で見ると、2015年の時点で、1983年当時と比較して約3.4倍となりました。人口の増加に伴い、今後も不動産価格は長期的な上昇傾向にあるものと考えられます。
投資家は市場の「成長性・流動性・透明性」を評価
また、アメリカは日本の不動産市場と大きく違って、市場全体の約8割を中古物件が占めているという特徴があり、その流動性の高さがマーケットに活気を与えています。アメリカの不動産投資は、投資家というよりは、そこに住みたいと考えるアメリカ国民がメインプレーヤーとなるため、適正な価格で物件を売り出せば、当然、買いたいという人は現れやすい環境です。 他の海外不動産投資と異なり、 投機筋がマーケットを大きく動かすようなことや、需給関係を無視した歪な暴落が起こるということもほとんどありません。
そして、多くの海外投資家がアメリカの不動産に注目する最大の理由、それは先進的な不動産取引システムにあります。取引のプロセスや取引価格が明確に開示されており、その「透明性」を保つために、売り手と買い手の間に立つ第三者機関である「エスクロー」が存在し、物件概要、販売状況、所有者、過去の取引価格や固定資産税評価額など、あらゆる情報が登録されている不動産取引情報ツールが用意されています。取引フローや法的ルール、インフラが整備されていることで、売り手・買い手双方にとって公平な市場が開かれているため、遠隔地（たとえば海外）に住んでいても、安心して取引に参加できるという特徴があるのです。
このように、アメリカの不動産市場が持つ「成長性」「流動性」「透明性」という特徴が、海外投資家にとっての魅力になっていることは間違いありません。
