更地を「貸家建付地」にして相続税を節税する基本手法

今回は、更地を「貸家建付地」にして相続税を節税する方法を見ていきます。※本連載では、税理士法人チェスター監修、株式会社エッサム編集協力、円満相続を応援する税理士の会著、『相続税の疑問がすっきり! わかる本』(あさ出版)から一部を抜粋し、不動産オーナーのための「相続税の節税」に関する基礎知識を解説します。

1つの土地を「複数の土地」にすると…

更地にアパートを建築したときのメリットは、次の4点です。

 

1 「貸家建付地」になり、土地の評価額が約20%減少する。

2 アパートの評価額は建築金額の6割くらいになり、かつ貸家評価で30%を控除可能。

3 小規模宅地等の特例により、200㎡まで50%減額される。

4 相続時精算課税制度を用いて子どもに贈与しておけば、長年にわたり家賃収入を積み立てていくことで、将来納めなければならない税金の備えができる。

 

また、角地や2本の道路に挟まれた土地は評価額が高くなるため、分筆して、角地の方や面積が大きい方にアパートを建てれば、評価が下がります。さらに土地が広くて小規模宅地等の適用外であっても、分筆によってそれぞれ面積が小さくなるので、特例が使えるようになる場合もあります。

 

また「1つしかない土地」をあらかじめ「複数の土地」にしておくことで、相続人同士の争いを防ぐという効果も期待できます。

アパートを建設した際には「私道」を作る

賃貸アパートの敷地に駐車場がある場合、原則的に賃貸アパートの敷地は貸家建付地、駐車場の敷地は更地として評価されます。しかし駐車場の利用者が全員アパートの賃借人である場合は、そのアパートと駐車場を1つの貸家建付地として評価できます。駐車場の契約がアパート契約とは別契約であっても、問題はありません。

 

逆に、アパートの賃借人以外の人に駐車場を貸し付けてしまうと、評価上不利になってしまいます。

 

自分用の通路として使っている私道は、評価額を下げることはできません。しかし不特定多数の人々が通行する私道であれば、土地の評価はゼロになります。また、その周囲に住む住民だけが利用する私道であっても、土地の評価が30%まで下がります。

 

アパートを建設した際、周囲に私道を作れる土地があれば、ぜひ作りましょう。土地の評価を下げるだけでなく、アパートの住人にとって利便性が高くなるため、空室対策にも繋がります。

 

また建物を造るときに土地と接している道路の中心線から2mセットバックし、その部分を分筆して私道を作れば、不特定多数の人々が通行する私道になって評価がゼロになります。

 

[図表] 土地活用を工夫した節税①

 

[図表] 土地活用を工夫した節税②

本連載は、2015年9月16日刊行の書籍『相続税の疑問がすっきり! わかる本』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載不動産オーナーのための「相続税対策」基礎講座

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間700件(累計2,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

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たかち総合事務所 税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士

税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士として、相続税対策・事業承継・遺族年金・遺産分割などを支援。

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小宮山勝博税理士事務所 税理士・CFP・相続名義変更アドバイザー

平成17年税理士登録後、埼玉県新座市で小宮山勝博税理士事務所を開業。相続自前対策、相続財産の確定、相続税類の算出、預貯金や不動産、株式などの名義変更手続きまで一括して相続業務をサポート。

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大沢会計事務所 公認会計士・税理士

平成10年公認会計士登録。平成18年税理士登録。贈与税特例制度による生前対策、遺言書の活用、相続税の特例制度の活用による中小企業経営者、不動産オーナーの支援。

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税理士/社会保険労務士/行政書士 森敏夫事務所 税理士・社会保険労務士・行政書士

税理士、社会保険労務士、行政書士、認定支援機関。融資を受ける際の政策金融公庫他の金融機関の紹介や融資申込時の経営計画の作成サポート等々、会社経営における最重要課題である資金についてもサポートしている。

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山口明夫税理士事務所 税理士・ファイナンシャルプランナー

昭和59年税理士登録後、山口明夫税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告など幅広くサポート。

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越村税理士事務所 代表税理士

平成24年税理士登録。相続の事前対策から相続税申告までサポート。

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黒川税理士事務所 所長

平成20年黒川税理士事務所を開業。多摩を中心に相続税の節税、相続税計算、遺産分割の他、相続に関することは全て網羅。

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ヤマダ総合公認会計士事務所 公認会計士・税理士・行政書士

相続をはじめ、事業承継・経営計画・財務改善・業務フロー・事業再生等の各種コンサルティングを展開している。

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齋藤淳二税理士事務所 税理士

昭和54年税理士登録後、齋藤淳二税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告などをサポートしている。

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大坪正典税理士事務所 所長 税理士

神奈川県横浜市出身。相続、事業承継、都市開発、企業再生支援業務などを中心に携わる。他士業とのコラボレーションによるワンストップサービスを提供。著書に『もめない相続ABC』(共著、日本相続新聞社)、『はじめての相続・贈与』(共著、明日香出版社)などがある。

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横田税務会計事務所 税理士

1975 年税理士登録後、横田税務会計事務所開設。現在、税理士3名を含む10名の正職員、平均年齢38歳。中小企業庁認定経営革新等支援機関・金融税理士アドバイザー・政治資金監査人。

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相続診断士。M&Aシニアエキスパート。国税で資産課税経験28年。相続税・贈与税・譲渡所得の課税の経験を生かし、資産活用、M&Aなどにも対応。

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三森税理士事務所 税理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

前職は不動産営業マン。大規模税理士法人に勤めた後に独立開業。不動産実務に詳しい税理士として「揉めない相続」を実現。

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青木一彦税理士・行政書士事務所 税理士・行政書士

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お金に苦労しない経営を目指す社長に、中小企業・個人事業主様向けの財務戦略を提供し、中長期的な資金繰り管理と金融機関対応を貴社の財務部長的な立場で行なう。

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中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を経て、NFG 西日本ファイナンシャルグループを設立。神奈川工科大学大学院講師、国立筑波技術大学講師、早稲田大学総長室代議員。日本で単独第1 号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。『企業経営学』他、著書多数。

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相続税の疑問がすっきり! わかる本

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