被相続人の突然の死…相続発生後でも有効な節税の手法

今回は、相続発生後でも有効な節税の手法について見てきます。※本連載では、税理士法人チェスター監修、株式会社エッサム編集協力、円満相続を応援する税理士の会著、『相続税の疑問がすっきり! わかる本』(あさ出版)から一部を抜粋し、不動産オーナーのための「相続税の節税」に関する基礎知識を解説します。

被相続人が所有していた土地の評価の見直し

被相続者が何も節税対策をしないまま亡くなってしまったために、相続税の負担が重くなりすぎて遺族がパニックに陥ることは珍しくありません。とくに山林や農地、広い駐車場などは、そのままでは億単位の評価になってしまいます。

 

そこで、相続発生後であっても可能かつ有効な節税対策をご紹介します。広大地評価と、鑑定評価です。

 

広大地とは住宅地として開発する際に道路などが必要となる土地のことであり、広大地として認められた土地は、評価額が大きく下がることがあります(最大で65%減額)。

 

鑑定評価とは時価によって行う評価のことです。路線価方式や倍率方式で算出された評価と時価よりも高い等があれば、不動産鑑定士による鑑定評価書などで適正価格を主張することができるのです。

「広大地評価」で減額を図る

1 相続財産に駐車場があるとき

駐車場などは面積が広いため、広大地評価が適用される可能性があります。

 

たとえば路線価が1㎡あたり30万円の土地で、1300㎡の駐車場があるとき、土地の評価額は3億9000万円です。これが広大地として認められると、

 

●広大地補正:0.6 -0.05×1300㎡(広大地の地積)/1000㎡=0.535

●広大地に認められた駐車場の価格: 30万円×0.535(広大地補正率)×1300㎡=2億865万円

 

このように、1億8135万円もの減額が実現しました。

 

2 相続財産に農地があるとき

親が農業を営んでいた場合、広大な農地がそのまま残されてしまうケースがあります。相続財産評価を行ったとき、その農地が市街化区域にあれば、かなりの高額になるでしょう。「相続税を支払うためには、農地を売却するしかない」という苦渋の選択をせざるを得ない事態も予測できます。

 

しかし相続のたびに農地が失われていけば、国内における農作物の安定供給が困難になります。そこで農業経営者の相続人が農地を相続し、引き続きその土地で農業を行っていくという前提があれば、その農地に対する相続税が猶与される制度があります。これを「農地の納税猶予」といいます。

 

相続税の申告期限から20年を経過した場合、猶予されていた相続税は免除になります。ただし、その土地での農業を止める、他の用途に使用する、売却するなどした場合は、当初猶予されていた納税額に延滞税を加えて納めなければなりません。

 

また逆に、相続時に農業経営を縮小させるつもりであれば、農地の生産緑地指定を解除することをお勧めします。生産緑地指定をした農地は、原則として30年間の営農が義務づけられていますが、相続時にこの期限を解除することができます。生産緑地を解除すれば、納税資金確保のために売却できるようになります。

「不動産鑑定評価」で減額する

通常、土地は路線価方式、または倍率方式で評価されますが、これらは国税庁が財産評価方法の統一を図るために公示した「財産評価基本通達」に沿って機械的に計算されるものです。

 

しかしこの評価方法はあくまで「全国的に統一して使えるもの」であるため、特殊なケースを想定した詳細な評価については載っていません。そのため市場における不動産価格にそぐわないケースも多々あります。

 

そうした「特殊な状況」を細やかかつ厳格に判定するのが、不動産鑑定士です。

 

不動産鑑定士は「不動産鑑定評価基準」を用いて、不動産の時価を算出する専門家です。たとえば以下のような土地に該当する場合、不動産鑑定評価では大幅に減価できる可能性があります。

 

●間口が2m未満

●間口が2m以上あるが奥行きが異常に長い

●道路面から数メートルの高低差があり実質の建築面積が狭い

●極端な不整形地で土地の有効利用が著しく困難

●日が当たらない

●無道路地

●土壌汚染のある土地 等々

 

たとえば「市街化を抑制されている調整区域の山林」「老朽化した建物と工場跡地」などは、不動産鑑定士に依頼をして減額可能な要素を見つけてもらうことで、路線価方式または倍率方式の半分以下まで評価額が下がることもあります。

 

もちろん不動産鑑定評価を行っても評価額が下がらないケースも存在します。しかし、先述したような特殊事情がある場合は不動産鑑定士に相談して、減額の余地があるのか尋ねてみると良いでしょう。

 

[図表] 相続税評価額が減額できる可能性の高い土地

本連載は、2015年9月16日刊行の書籍『相続税の疑問がすっきり! わかる本』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載不動産オーナーのための「相続税対策」基礎講座

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間700件(累計2,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

著者紹介

たかち総合事務所 税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士

税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士として、相続税対策・事業承継・遺族年金・遺産分割などを支援。

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小宮山勝博税理士事務所 税理士・CFP・相続名義変更アドバイザー

平成17年税理士登録後、埼玉県新座市で小宮山勝博税理士事務所を開業。相続自前対策、相続財産の確定、相続税類の算出、預貯金や不動産、株式などの名義変更手続きまで一括して相続業務をサポート。

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大沢会計事務所 公認会計士・税理士

平成10年公認会計士登録。平成18年税理士登録。贈与税特例制度による生前対策、遺言書の活用、相続税の特例制度の活用による中小企業経営者、不動産オーナーの支援。

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税理士/社会保険労務士/行政書士 森敏夫事務所 税理士・社会保険労務士・行政書士

税理士、社会保険労務士、行政書士、認定支援機関。融資を受ける際の政策金融公庫他の金融機関の紹介や融資申込時の経営計画の作成サポート等々、会社経営における最重要課題である資金についてもサポートしている。

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山口明夫税理士事務所 税理士・ファイナンシャルプランナー

昭和59年税理士登録後、山口明夫税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告など幅広くサポート。

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越村税理士事務所 代表税理士

平成24年税理士登録。相続の事前対策から相続税申告までサポート。

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黒川税理士事務所 所長

平成20年黒川税理士事務所を開業。多摩を中心に相続税の節税、相続税計算、遺産分割の他、相続に関することは全て網羅。

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ヤマダ総合公認会計士事務所 公認会計士・税理士・行政書士

相続をはじめ、事業承継・経営計画・財務改善・業務フロー・事業再生等の各種コンサルティングを展開している。

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齋藤淳二税理士事務所 税理士

昭和54年税理士登録後、齋藤淳二税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告などをサポートしている。

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大坪正典税理士事務所 所長 税理士

神奈川県横浜市出身。相続、事業承継、都市開発、企業再生支援業務などを中心に携わる。他士業とのコラボレーションによるワンストップサービスを提供。著書に『もめない相続ABC』(共著、日本相続新聞社)、『はじめての相続・贈与』(共著、明日香出版社)などがある。

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横田税務会計事務所 税理士

1975 年税理士登録後、横田税務会計事務所開設。現在、税理士3名を含む10名の正職員、平均年齢38歳。中小企業庁認定経営革新等支援機関・金融税理士アドバイザー・政治資金監査人。

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相続診断士。M&Aシニアエキスパート。国税で資産課税経験28年。相続税・贈与税・譲渡所得の課税の経験を生かし、資産活用、M&Aなどにも対応。

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三森税理士事務所 税理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

前職は不動産営業マン。大規模税理士法人に勤めた後に独立開業。不動産実務に詳しい税理士として「揉めない相続」を実現。

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青木一彦税理士・行政書士事務所 税理士・行政書士

昭和48年事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告など、初めての方も寄り添い、しっかりとサポート。

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税理士法人さくらみらい国際会計事務所 公認会計士・税理士・神奈川大学経営学部非常勤講師

夢ある未来の実現のために、経営計画書と月次決算書で中小企業の底力を高める会計事務所として経営支援を行う。

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山内薫税理士事務所 税理士・行政書士

昭和56年税理士登録後、山内薫税理士事務所開業。相続の生前対策、相続税申告など幅広くサポート。

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寺岡税理士事務所 税理士・行政書士

大阪、奈良、兵庫、京都の関西圏を中心に相続業務10年以上の実績がある。申告後の税務調査等のアフターフォローも万全な体制で対応。

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糊智至税理士事務所 税理士・銀行融資プランナー協会正規会員事務所

お金に苦労しない経営を目指す社長に、中小企業・個人事業主様向けの財務戦略を提供し、中長期的な資金繰り管理と金融機関対応を貴社の財務部長的な立場で行なう。

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中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を経て、NFG 西日本ファイナンシャルグループを設立。神奈川工科大学大学院講師、国立筑波技術大学講師、早稲田大学総長室代議員。日本で単独第1 号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。『企業経営学』他、著書多数。

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相続税の疑問がすっきり! わかる本

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