自宅を「賃貸併用住宅」に建て替えて節税するには?

今回は、自宅を「賃貸併用住宅」に建て替えて節税する方法を見ていきます。※本連載では、税理士法人チェスター監修、株式会社エッサム編集協力、円満相続を応援する税理士の会著、『相続税の疑問がすっきり! わかる本』(あさ出版)から一部を抜粋し、不動産オーナーのための「相続税の節税」に関する基礎知識を解説します。

土地建物の評価額はどう算出するのか?

土地を活用した節税方法について説明する前に、チャプター1(※書籍参照)で述べたことを少しおさらいしましょう。

 

●相続における土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で算出された価格になる。

 

●建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で計算する。

 

●アパートや貸家などの建物は他人の居住用であるため、借家権の付いている建物として次のような減額計算を行う。

 

アパート、貸家等の建物の評価額=固定資産税評価額×1.0×(1-借家権割合)=固定資産税評価額×1.0×(1-0.3)

 

●アパートや貸家の敷地も、他人が居住している建物の敷地(貸家建付地)であるため、評価にあたっては更地評価額から、借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算する。

 

アパート、貸家等の建物の敷地の評価額=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)=更地の評価額×(1-0.7※×0.3)

※地域により異なります。詳しくは路線価図を参照してください。

月々の家賃収入を毎月の返済に充て負担を抑える

自分用の建物より、貸家の方が評価は下がります。このため節税対策には、自宅を賃貸併用住宅に建て替えるという方法があります。

 

たとえば固定資産税評価額6000万円、三階建ての住宅があり、1階・2階部分を貸家にすれば、

 

居住部分の評価額:6000万円×1/3=2000万円

貸家部分の評価額:6000万円×2/3×(1-30%)=2800万円

 

合計4800万円になり、1200万円の節税になりました。

 

建て替え費用は、現金で支払っても、銀行から借り入れても、節税効果に違いはありません。銀行から借金をしても、月々の家賃収入を毎月の返済に充てていけば、負担をゼロに近付けることができます。

本連載は、2015年9月16日刊行の書籍『相続税の疑問がすっきり! わかる本』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載不動産オーナーのための「相続税対策」基礎講座

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間700件(累計2,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

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たかち総合事務所 税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士

税理士・中小企業診断士・特定社会保険労務士・行政書士として、相続税対策・事業承継・遺族年金・遺産分割などを支援。

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小宮山勝博税理士事務所 税理士・CFP・相続名義変更アドバイザー

平成17年税理士登録後、埼玉県新座市で小宮山勝博税理士事務所を開業。相続自前対策、相続財産の確定、相続税類の算出、預貯金や不動産、株式などの名義変更手続きまで一括して相続業務をサポート。

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大沢会計事務所 公認会計士・税理士

平成10年公認会計士登録。平成18年税理士登録。贈与税特例制度による生前対策、遺言書の活用、相続税の特例制度の活用による中小企業経営者、不動産オーナーの支援。

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税理士/社会保険労務士/行政書士 森敏夫事務所 税理士・社会保険労務士・行政書士

税理士、社会保険労務士、行政書士、認定支援機関。融資を受ける際の政策金融公庫他の金融機関の紹介や融資申込時の経営計画の作成サポート等々、会社経営における最重要課題である資金についてもサポートしている。

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山口明夫税理士事務所 税理士・ファイナンシャルプランナー

昭和59年税理士登録後、山口明夫税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告など幅広くサポート。

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越村税理士事務所 代表税理士

平成24年税理士登録。相続の事前対策から相続税申告までサポート。

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黒川税理士事務所 所長

平成20年黒川税理士事務所を開業。多摩を中心に相続税の節税、相続税計算、遺産分割の他、相続に関することは全て網羅。

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ヤマダ総合公認会計士事務所 公認会計士・税理士・行政書士

相続をはじめ、事業承継・経営計画・財務改善・業務フロー・事業再生等の各種コンサルティングを展開している。

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齋藤淳二税理士事務所 税理士

昭和54年税理士登録後、齋藤淳二税理士事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告などをサポートしている。

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大坪正典税理士事務所 所長 税理士

神奈川県横浜市出身。相続、事業承継、都市開発、企業再生支援業務などを中心に携わる。他士業とのコラボレーションによるワンストップサービスを提供。著書に『もめない相続ABC』(共著、日本相続新聞社)、『はじめての相続・贈与』(共著、明日香出版社)などがある。

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横田税務会計事務所 税理士

1975 年税理士登録後、横田税務会計事務所開設。現在、税理士3名を含む10名の正職員、平均年齢38歳。中小企業庁認定経営革新等支援機関・金融税理士アドバイザー・政治資金監査人。

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相続診断士。M&Aシニアエキスパート。国税で資産課税経験28年。相続税・贈与税・譲渡所得の課税の経験を生かし、資産活用、M&Aなどにも対応。

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三森税理士事務所 税理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

前職は不動産営業マン。大規模税理士法人に勤めた後に独立開業。不動産実務に詳しい税理士として「揉めない相続」を実現。

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青木一彦税理士・行政書士事務所 税理士・行政書士

昭和48年事務所を開業。相続の生前対策、相続税申告など、初めての方も寄り添い、しっかりとサポート。

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税理士法人さくらみらい国際会計事務所 公認会計士・税理士・神奈川大学経営学部非常勤講師

夢ある未来の実現のために、経営計画書と月次決算書で中小企業の底力を高める会計事務所として経営支援を行う。

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山内薫税理士事務所 税理士・行政書士

昭和56年税理士登録後、山内薫税理士事務所開業。相続の生前対策、相続税申告など幅広くサポート。

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お金に苦労しない経営を目指す社長に、中小企業・個人事業主様向けの財務戦略を提供し、中長期的な資金繰り管理と金融機関対応を貴社の財務部長的な立場で行なう。

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中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を経て、NFG 西日本ファイナンシャルグループを設立。神奈川工科大学大学院講師、国立筑波技術大学講師、早稲田大学総長室代議員。日本で単独第1 号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。『企業経営学』他、著書多数。

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相続税の疑問がすっきり! わかる本

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