堅実なアパート経営のための「余計な出費」を抑える工夫

前回は、入居者に選ばれ続ける「質の高い」アパートについて説明しました。今回は、堅実なアパート経営のための「余計な出費」を抑える工夫について見ていきます。

軽視できない「入居者の口コミ」

堅実なアパート経営をする上で、管理は大事なポイントです。弊社が一番に考えることは、満室経営は当然として、余計な費用をオーナー様に負担させない管理です。

 

まず、出費が大きい広告料に関して。入居者が退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を負担しなくて済みます。そこで、すぐに新しい入居者を紹介してもらえるように、各支店の弊社管理担当者は、毎日いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーションをとっています。

 

また、入居者との良い関係づくりにも注力しています。具体的には、素早いクレーム対応を心がけ、清掃もこまめに行い、一人一人が不快な思いをせず、快適に生活できる空間を創ります。入居者の口コミは、賃貸ショップの方が、またその部屋を紹介するかどうかの大きな判断材料となるため軽視できません。

 

賃貸ショップのご担当者様との信頼関係をつくり、優先して物件を紹介して頂けるようになるには非常に時間がかかりますが、これが一番確実です。そして、このような管理姿勢こそがオーナー様にとって、堅実経営への一番の助けとなります。

リフォームしたから満室になるとは限らない

私は、建物全体の大規模なリフォームやリノベーションは不必要だと考えています。

 

一般的には、「10年も経てばそろそろメンテナンスの時期ですよ」と、建設業者や管理会社などから、もっともらしく提案されます。建物の寿命を延ばすためという理由のほか、一番は空室を減らすためという理由が多いのではないでしょうか。確かに、きれいになれば入居者が振り向いてくれるかもしれません。しかし、そのために何百万円もの大金をはたかなければならないのは、いかがなものか。ましてや、それだけ金額をかけたとしても、満室になる保証はありません。挙句、10年に1度のメンテナンスが、2回目以降は5年に一度となってきます。

 

頻繁にそのような提案をするというのは、空室が埋まらない原因を建物のせいにして、実は、リフォームやリノベーションを業者の売り上げアップのために利用している以外の何物でもないと思います。

 

堅実なアパート経営をするには、とにかく余計なお金が出ていかないようにすることです。メンテナンスなどは、悪くなったらその箇所だけを、低額で補修すれば良いだけのこと。何よりも、空室で悩まないような部屋を最初から購入していれば良いわけです。逆に、オーナー様が空室で悩まないような部屋を最初から提供すること、それが我々の仕事ということになります。

 

そのため、弊社のアパートは、余計なメンテナンス費用を負担させないための工夫を細部に至るまで施しています。

 

アパートは、共用階段や、共用廊下周りに古さが出やすいため、弊社はそのほとんどを建物内部に囲います。そうすることによって、それらが風雨にさらされなくなるため、ひどく汚れることもありませんし、傷んで古くなることもありません。

 

建物の大部分を占める外壁材(サイディング)は金具留め施工を採用しているため、釘打ちよりも痛みが少なく長持ちします。また、サイディングは季節の温度変化によって伸縮しますが、金具止め施工の場合は、その伸縮に柔軟に対応します。

 

外部の造作物(エアコンの室外機やガス給湯器)は、水垢がつかないように設置場所にも気を遣うなど、細部にまでこだわっています。

 

コツコツ貯めた家賃収入を、リフォームのための費用にしてしまうのはナンセンスです。余計な費用は負担しなくて良い仕組みがあるのです。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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