アパート経営の肝となるプラン作成時の「家賃設定」

前回は、堅実なアパート経営において不可欠な「自己資金」の準備の重要性を説明しました。今回は、アパート経営の肝となるプラン作成時の「家賃設定」について見ていきます。

新築時の家賃から下落するのはやむを得ないが…

よくお客様から、所有しているアパートの現状を聞かされるのですが、空室で悩むようなアパートや、家賃下落が5年で15~20%といったアパートでは、とても成功とは言えませんし、堅実なアパート経営とも言えません。

 

当然、新築時の家賃が高くて、古くなると下落することはやむを得ないわけですが、その下落幅が問題なのです。

 

家賃が20%も下がっては、いくら入居率が高いといっても空しいだけです。

 

弊社の下落幅は平均で、5年で2~4%程度、入居率も99%をほぼ毎月維持しています(98%~100%で、平均99%を超えています)。

「新築時はなんとか満室になるから良いでしょう」

この差はどこにあるのか、ということですが、間取りや設備以外にプラン作成時の家賃設定に、問題があると言わざるを得ません。

 

販売する側は、何年もやっていれば、家賃が下落することなどわかっているはず。それなのに、「苦戦したとしても、新築時はなんとか満室になるから良いでしょう」的な、無責任な家賃設定をし、7%~8%の利回りで販売します。案の定、5年後に家賃が下落したアパートの利回りは、5%まで落ちてしまいます。

 

こんな状況に泣かされているオーナー様がたくさんいらっしゃいます。とても堅実とは言えません。

 

弊社では、家賃が下落しないように、間取りや設備、デザイン性など、全てにおいて、差別化を図っていますが、何よりも、プラン時の家賃設定に注意を払い、新築プレミアムなど考慮せず堅実な家賃設定を心がけています。

 

アパート経営をする上での、重要なポイントだと言えます。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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