入居者の募集を「管理会社1社」に任せてはいけない理由

今回は、入居者の募集を「管理会社1社」に任せてはいけない理由を見ていきます。本連載は、株式会社タカ・コーポレーション代表取締役、中村 隆氏の著書『続・究極の不動産投資術』(株式会社タカ・コーポレーション)の中から一部を抜粋し、不動産の購入から、入居者募集、物件の維持管理まで、「究極の不動産投資術」の具体的な内容を解説します。

オーナー自らが地域の不動産会社に物件を売り込む

入居募集を1社だけにはしないことです。管理を管理会社1社に任せている場合は、管理会社と入居者募集の専任契約をしていることが多く、その場合は管理会社のみしか頼らざるを得なくなります。管理会社も他の業者に情報を流すことはもちろんしますが、私はその方法を選択しません。もしかしたら管理会社がその空き情報を他に流さずに、自分のところで抱えてしまう可能性があるからです。やはり入居者の募集はできる限り広く募集する方がお互いに競争して早く入居者が決まるのです

 

千葉に住む友人のT氏の例を紹介しましょう。彼はサラリーマンをしながら投資用マンションを北海道の函館に購入しました。そして自分では管理できないので管理会社に入居者募集を依頼しました。

 

しかしなかなか入居者が決まらず部屋も空室が何部屋もありました。満室には程遠い状態が続いて私のところに相談に来ました。その時私は自分の経験から次のようにアドバイスしました。函館の不動産会社にできる限り訪問すること。そして自分の所有しているマンションとオーナーの顔を覚えてもらうことを大至急するといいと言いました。

 

今までは函館でも結構有名である野村不動産1社にすべて任せていたと聞いていました。その後彼は函館に行って野村不動産の担当者と相談しました。担当者も理解してくれました。そしてその担当者がT氏を車に乗せていろいろな業者を紹介してくれました。業者に顔とマンション名を覚えてもらうのに成功したわけです。その中に客付けの上手な業者が1社ありました。

 

つまり不動産業者回りをした結果今までは出会うことができなかった業者とめぐり合うことができたのです。その結果その業者の紹介が入居者の大半となりました。そしてなんと3カ月で満室になりました。

空室を埋めることで管理会社にもメリットがあると説得

要は募集を1社に任せるとそこが握ってしまう可能性が否定できないのです。なぜなら他社が入居者を決めるよりも自社で決める方が手数料が両方から入るので得をする可能性があるからです。しかし大家の立場からはできる限り時間的ロスを少なくして一刻も早く入居者を探したいと思うのが普通です。そこで管理会社と大家の利益相反が起きるのです。

 

その場合はまず管理会社に出向いて事情を説明して納得させなければなりません。私は管理会社に「できる限り早く入居者を探したい。そのためにはアパートの周辺の不動産業者をすべて私が訪問して募集の依頼をして、募集の面をできる限り広くしたい。貴社も専任で募集するのではなく一般で募集することを了承してほしい」と頼み込みました。これは重要なことです。

 

一刻も早く満室の設置物にするにはどうしても必要なことだからです。管理会社も満室になれば手数料も上がり、お互いにメリットがあると説得して了承してもらいました。

本連載は、2012年3月20日刊行の書籍『続・究極の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役

1958年生まれ。京都育ち。
1982年中央大学法学部卒業後、大手証券会社に就職する。
サラリーマン時代に宅地建物取引主任者の資格、証券アナリストの資格、CFP の資格を取得する。
2005年2月に銀座で1LDK のマンションを購入して、不動産業を開始する。同年7月に神奈川県相模原市に2棟のアパートを購入し、同年9月に同県厚木市に1棟のマンションを購入する。
2006年7月に栃木県小山市に1棟のマンションを購入して全室94室のオーナーになる。
同年11月に長年勤めた会社を退職して(株)タカ・コーポレーションの代表取締役社長に就任する。
2011年3月、(株)リストワールインターナショナル(北海道知事 石狩(1) 第7829 号)代表取締役に就任する。

2014年から2015年にかけて個人所有の不動産を全て売却する。
2014年から株式会社タカコーポレーション名義で競売にて地方の割安物件を購入し始める。
2015年6月株式会社タカコーポレーション本社を目黒区から港区赤坂に移転する。
2016年1月東京都の経営革新計画にかかわる承認(安価な賃貸住宅の提供)を取得する。
現在保有物件は北海道に40室マンションを2棟、8階建てビル1棟、4階建てビル1棟、ホテル1棟をはじめ
秋田県に40室、マンションを2棟、5階建てビル1棟、戸建てを2戸
青森県に戸建てを1戸、
岩手県に40室マンションを2棟、戸建てを2戸、
宮城県に戸建てを1戸、
新潟県に4階建てビル1棟、ペンション1棟、
富山県に戸建て1戸、
群馬県に2階建てビル1棟、戸建て3戸、
神奈川県に戸建て1戸、
静岡県に3000坪の土地、旅館1棟

地方の自社保有物件の管理は東京本社で行い、防犯カメラ設置によりリアルタイムの現地の様子を把握するとともに、部屋の掃除等のため1週間から2週間、現地に出張もしている。
このような今までの経験やノウハウを活かし全国の大家さんの不動産賃貸経営の相談に応じ支持を得ている。
現在、全国の大家さんの無料相談・業者紹介・火災保険見積もり・投資用不動産購入相談・仲介業を営む。

■タカ・コーポレーション
http://www.taka-corporation.net/

著者紹介

連載満室経営のノウハウを公開! 究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

中村 隆

株式会社タカ・コーポレーション

貯蓄ゼロから年間5,000万円の家賃収入を得られるまでの実体験を惜しげもなく公開! 実践で使えるノウハウが凝縮された一冊。 ○本書のポイント ・不動産投資は最初に設置するまでが手間がかかるが、一度設置すれば24時間365日…

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