タックスメリットを引き出す不動産投資の出口戦略とは?

前回は、賃貸不動産の修繕費や改良費の取扱いルールについて説明しました。今回は、不動産の購入時に考えておきたい、売却時まで考慮した出口戦略について見ていきます。

総合課税の税率と譲渡所得の税率の違いに注目

本連載の第19回~21回をまとめると、中古資産の減価償却費を活用することにより、所得税の総合課税となる所得を減らして、課税を繰り延べ、最終的には物件を売却して、譲渡所得が課税されることとなったわけです。つまり、不動産所得の課税を繰り延べて、その結果、不動産所得が譲渡所得に変換されたと見ることもできます。

 

ここで注目すべきは、総合課税の税率と土地・建物の譲渡所得に適用される税率の違いです。総合課税とは、不動産所得、事業所得、給与所得などの各種の所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。課税される所得金額が1800万円超の部分には、50%(地方税を含む。平成27年分以降55%(課税所得4000万円超))の税率が適用されます。

 

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他方、土地や建物の譲渡による所得は、他の所得と合計せず、分離して課税することとなっています。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、税額=長期譲渡所得金額×20.315%となります。なお、所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、税額=短期譲渡所得金額×39.63%(地方税と復興税を含む。以下同じ)です。

 

本連載の第19回で紹介した設例1では、累計1000万円の不動産所得の赤字が発生し、55%の税率が適用される所得と相殺されたとすると、550万円の節税になります。

 

他方、不動産所得の赤字1000万円は繰り延べられて、譲渡所得1000万円に変換されました。適用税率は、20.315%ですので、税額は約204万円になります。

 

550万円節税し、その分204万円の税金が発生したので、最終的には550万円−204万円=約346万円の得をしたことになるわけです。これは、総合課税の最高税率55%と長期譲渡所得に対する税率20.315%の差を利用した節税手法です。

 

したがって、タックスメリットを享受するためには、土地・建物の長期譲渡所得を活用する必要がありますので、譲渡した年の1月1日時点で土地・建物の所有期間が5年を超えていることが極めて重要なのです。

投資金額を全額回収できるような物件選びが重要

しかし5年にわたって保有するわけですから、その間に賃貸経営で充分に収入を得て、なおかつ売却時に投資額を回収し切れていなければ、いくら節税になっても意味がありません。ですから不動産の購入時には、売却までを考えた出口戦略が必要になります。

 

不動産を取得する際の条件をまとめると、次の三つです。

 

①不動産所得の赤字額に見合う総合課税の適用税率23%以上の所得額があること
②不動産所得の赤字額に見合う物件の売却による長期譲渡所得があること
③物件取得の投資額が純収入(賃貸収入−経費)と物件の譲渡代金で全額回収されること

 

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出口戦略としては、純収入と物件の譲渡代金でどれだけ投資額を回収できるかにかかっています。投資額が全額回収できる物件選びがタックスマネジメントを行ううえでの大前提です。

 

【中古木造アパートを使った節税額のまとめ(個人)】

(設例)
●取得物件:築23年の中古木造アパート
●取得価額:4000万円(建物2000万円、土地2000万円)
●年間賃貸収入:320万円
●年間必要経費(減価償却費を除く):120万円
●保有期間:5年間
●売却価額:3000万円
●1~4年目の各年の減価償却費:500万円
●1~4年目の各年の不動産所得:
320万円-120万円-500万円=▲300万円
●1~4年目の合計節税額(最高税率55%適用):
▲300万円×55%×4年=660万円
●5年目の不動産所得の税額(最高税率55%適用):
320万円-120万円=200万円×55%=110万円
●6年目の物件売却時の税額:
1000万円(3000万円-2000万円)×20.315%
 =約204万円


●節税額
660万円-110万円−約204万円=約346万円

本連載は、2014年4月25日刊行の書籍『スゴい「減価償却」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載の内容に関しては正確性を期していますが、内容について保証するものではございません。取引等の最終判断に関しては、税理士または税務署に確認するなどして、ご自身の判断でお願いいたします。

杉本俊伸税理士事務所 所長・税理士

1967年宮城県生まれ。中央大学法学部を卒業後、国税庁入庁。大曲税務署長、関東信越国税局調査査察部国際調査課長、ハーバード大学ロースクール、財務省主計局主計官補佐、国税庁資産課税課課長補佐、税務大学校研究部主任教授兼国税庁国際業務課、東京国税局調査第三部長等を経て、2013年12月退官。2001年米国公認会計士資格合格。東京国税局の調査部長として大企業の税務調査を指揮したほか、国税庁では全国国税局の資産課税事務の指導監督などを経験。現在は相続・事業承継、税務調査対策、国際税務に関するコンサルティングに取り組んでいる。

著者紹介

連載元・東京国税局部長が明かす、スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」

杉本 俊伸+GTAC

幻冬舎メディアコンサルティング

「減価償却で節税」とはよく聞きますが、課税と節税の仕組みを十分に理解して使いこなせている人は多くありません。 減価償却を活用するポイントは、タックスマネジメントです。タックスマネジメントとは、税額や納付のタイミ…

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