減価償却の観点から見る米国不動産投資のメリットとは?

前回は、不動産の購入時から考えておきたい「出口戦略」について説明しました。今回は、米国不動産を例にとって、海外不動産投資を行うメリットを見ていきます。

高値転売が可能な中古不動産市場が発達している米国

近年は海外不動産を購入する人が増えているといわれています。参考までに国税庁による調査結果を見てみると、海外資産に関する相続税の調査件数は、平成15事務年度の255件から、平成24事務年度の721件へと3倍近く増加しています。この傾向の背景には、海外不動産が国内不動産に比べて、

 

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①賃貸による比較的高い投資利回りが狙える
②キャピタルゲインが狙える
③円安になった場合、為替差益が得られる
④国際分散投資による地震などに対するリスクヘッジになる
⑤減価償却による節税(課税の繰延)が狙える

 

などのメリットがあることが考えられます。

 

それでは、海外不動産に投資する際の基礎知識について、米国を例に見ていきましょう。

 

まず、不動産の賃貸マーケットや中古不動産マーケットは、米国のほうが日本よりも発達しているといわれています。国によって事情は異なりますが、中古マーケットが発達しているということは、売買が比較的容易であり、高値での転売も可能なので、出口戦略の面で有利です。ただ、投資額が全額回収できるかどうかは、不動産物件の個別性が強いため、一概にはいえません。

不動産所得に対する所得税は源泉徴収or申告を選べる

第二に、不動産所得に対する所得税についてです。米国から見れば非居住者である日本人が米国で不動産投資を行う場合、米国での不動産所得は、原則として、源泉徴収で課税関係を終了させることになります。源泉徴収のみで課税関係が終了する場合、賃貸収入等の30%を賃借人や不動産管理会社等から源泉徴収されると課税関係は終了します。

 

例えば、日本人Aさんの米国での賃貸収入が年間3万ドルだとすると、米国での不動産管理会社などが賃貸収入3万ドルから米国所得税として30%分の0.9万ドルを差し引き、それを米国の内国歳入庁に納付します。日本人Aさんは、3万ドル−0.9万ドル=2.1万ドルを受け取ることになります。これで米国所得税の課税関係は終了しますが、米国税法に従った減価償却費を源泉徴収に反映させることができません。

 

反映させたい場合には、米国所得税に関して、賃貸収入の所得の申告を行うという選択も可能です。申告を行うことを選択すれば、源泉徴収は行われません。賃貸収入の所得の申告を行う場合は、所得額に応じて10~39.6%の税率が適用されることになります。米国においては、建物の耐用年数が新築中古を問わず、27.5年で定額法しか認められていないため、減価償却を利用した節税が難しく、不動産所得が黒字になりやすいと考えられます。

 

したがって、源泉徴収と申告のどちらが有利になるかは、個々に判断していくことになります。なお、米国で納めた所得税は、日本の所得税から控除できるのではないか(外国税額控除)という点については、日本で米国不動産の不動産所得が赤字になっている場合、米国と日本で同一の不動産所得に両方で課税するという二重課税は発生していませんので、日本の所得税から米国で納めた所得税を控除することはできません。既に、日本での所得は米国不動産所得の赤字分減っているからです。

 

ただし、米国で納めた所得税は日本基準の米国不動産所得の計算上、必要経費にすることもできます。米国不動産の不動産所得が赤字になっている年においては、外国税額控除が使えませんが、必要経費にすればよいことになります。

中古でも建物割合が70~90%という物件がある!?

第三に、建物割合を大きくとるという点で、米国は優位性を持っています。米国の中古不動産マーケットにおいては、建物割合が70~90%という物件があるといわれています。例えば、建物割合80%、築23年の賃貸用木造中古住宅(土地を含む)を1億円で取得したとすると、建物の取得価額は8000万円となり、耐用年数は簡便法で4年になります。この場合の減価償却費は、8000万円×0.25=2000万円となり、投資額が4年で回収できることになります。

 

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ただし、米国の連邦所得税の計算では、耐用年数が27.5年ですので、減価償却費は、8000万円÷27.5年=約291万円となります。米国不動産投資においても、総合課税の適用税率(最高55%、平成27年分以降、住民税を含む)と長期譲渡所得の税率20.315%の差を利用した節税を実現できる可能性があります。

 

ただし、米国所得税が課された場合、その分手取りの賃貸収入が減りますので、賃貸物件の純収入と譲渡代金で投資額が回収されるのかを検討するとともに、自分の総合課税の最高税率が何パーセントなのかなどを慎重に検討していく必要があります。

 

【米国不動産投資に関する日米の個人所得図】

本連載は、2014年4月25日刊行の書籍『スゴい「減価償却」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載の内容に関しては正確性を期していますが、内容について保証するものではございません。取引等の最終判断に関しては、税理士または税務署に確認するなどして、ご自身の判断でお願いいたします。

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杉本俊伸税理士事務所 所長・税理士

1967年宮城県生まれ。中央大学法学部を卒業後、国税庁入庁。大曲税務署長、関東信越国税局調査査察部国際調査課長、ハーバード大学ロースクール、財務省主計局主計官補佐、国税庁資産課税課課長補佐、税務大学校研究部主任教授兼国税庁国際業務課、東京国税局調査第三部長等を経て、2013年12月退官。2001年米国公認会計士資格合格。東京国税局の調査部長として大企業の税務調査を指揮したほか、国税庁では全国国税局の資産課税事務の指導監督などを経験。現在は相続・事業承継、税務調査対策、国際税務に関するコンサルティングに取り組んでいる。

著者紹介

スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」

杉本 俊伸+GTAC

幻冬舎メディアコンサルティング

「減価償却で節税」とはよく聞きますが、課税と節税の仕組みを十分に理解して使いこなせている人は多くありません。 減価償却を活用するポイントは、タックスマネジメントです。タックスマネジメントとは、税額や納付のタイミ…

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