検索
賃貸型と何が違う？ 開発型ファンドの構造と収益性
不動産投資型クラウドファンディングにおける既存物件(賃貸)と開発型ファンドでは、対象となる事業プロセスや収益が発生するメカニズムも異なります。
既存物件を対象とするファンドは、すでに竣工し、入居者のいる収益不動産を取得して運用します。毎月の賃料収入(インカムゲイン)を主な原資として分配を行うため、収益予測を立てやすい点がメリットです。一方で、完成した物件を購入する段階で一定の中間マージンが価格に含まれているケースが多く、市場の取引価格に左右されやすい側面もあります。
対して開発型ファンドでは、完成後の不動産を取得するのとは異なり、土地取得や開発段階を対象とした事業へ小口で出資できる場合があります。プロジェクトの初期フェーズである「土地の仕入れ」「建物の設計・建設」「完成後の売却」に直接関与する仕組みです。
完成前の段階から事業へ参加するため、中間コストを抑えたプロジェクト運用が可能となり、そこから生まれる成果が出資比率に応じて分配される点が特徴です。
なお、不動産投資型クラウドファンディングの多くには、投資リスクをコントロールするための仕組みとして「優先劣後出資」が取り入れられています。一般投資家による「優先出資」と、事業者自身による「劣後出資」を組み合わせてファンドを組成するスキームです。
仮に運用期間中の市況変化等で損失が発生した場合でも、損失を一定範囲まで事業者側の劣後出資が先に負担することで、優先出資者の元本毀損リスクを低減します。
※優先劣後出資は元本を保証するものではありません。また、劣後出資が吸収するのは契約・ファンド構造上対象となる損失であり、あらゆる損失を保証する意味ではない点にご留意ください。
設計から施工まで自社完結…「内製化体制」がもたらす強み
開発型ファンドは、土地の取得から完成・売却に至るまでの工程管理が収益性を左右します。そのため、事業者の開発能力と施工管理体制の質が重要となります。
近年の建築業界では、資材価格の高騰や人手不足に伴う工期遅延が課題視されています。外部の建設業者へ全面的に施工を依存している場合、予期せぬコスト増加やスケジュールの遅れがプロジェクト全体の収益を圧迫する要因となり兼ねません。
こうしたリスクに対応する強みとなるのが、自社内に建築部門を保有し、設計から施工までを一貫して管理する「内製化体制」です。
開発工程を自社で完結させる内製化には、大きな強みが2点あります。
第一に、自社で開発から施工までを一貫して管理することにより、外部委託に伴うコストの抑制を図ることができるだけでなく、資材手配や職人の配置を自社で直接管理できるため、工期遅延のリスクを抑え、現場の品質管理も柔軟に行える点です。
第二に、こうした実務的な体制を公的に裏付ける法的なライセンスを保有し、信頼性の高い開発体制を整えている点です。不動産特定共同事業法(不特法)に基づく許可の取得や、大規模工事を自社で完遂できる「特定建設業許可」「宅地建物取引業免許」といった許認可は、それぞれの法令に定められた一定の要件を満たしていることを示すものです。
これらは、自社で開発プロセスを進める上での法的な基準を満たした体制が整っていることを客観的に表しています。信頼できるファンドを選択する際は、単に提示された利回りを見るだけでなく、こうした自社施工体制や法的な許可状況を確認することが重要です。
信頼できるファンドを選択する際は、単に提示された利回りを見るだけでなく、こうした自社施工体制や法的な許可状況を確認することが重要です。
投資後の不安を解消する施工プロセスの定期報告
開発型ファンドへ投資を行う際、「建物が計画通りに建てられているか分からない」という不安を覚える投資家は少なくありません。
こうした不安を解消し、安心して運用を見守ってもらうために、たとえばダーウィンアセットパートナーズでは、出資者に向けて配信される「写真付きの進捗報告メルマガ」や、マイページ上で定期的な状況更新を行っています。
投資を実行して終わりにするのではなく、更地状態での地鎮祭から、基礎工事、骨組みの立ち上げ、内装仕上げ、そして竣工に至るまで、実際の現場写真を交えて施工プロセスを定期的に共有するのです。
建築プロセスを可視化して開示することには、明確な意義があります。まず一つ目は、写真を通じて現場の状況をリアルタイムで確認できることによる「客観的な進捗確認」です。工事がスケジュール通りに進行しているかを自分の目で実感できます。
二つ目は、自分が投資した資金がどのように活用され、更地から一つの建物へと形を変えていくかという過程を確認できる「運用の実感と透明性の向上」です。 数値データだけでなく、現場の正確な情報をタイムリーに開示する姿勢は、事業者と投資家との信頼関係を維持するために不可欠な要素といえます。
数値データだけでなく、現場の正確な情報をタイムリーに開示する姿勢は、事業者と投資家との信頼関係を維持するために不可欠な要素と言えます。
透明性と運用体制を見極める賢いファンド選び
開発型不動産クラウドファンディングは、土地取得から建設という事業の根幹に参画し、内製化された管理体制と透明性の高い情報開示によって運用される投資手法です。
投資を検討する際は、表面上の数値だけに気を取られることなく、事業者が持つ開発体制やリスクヘッジの構造、そして情報開示の姿勢を総合的に評価することが大切です。
ダーウィンアセットパートナーズでは、不特法に基づく適正な運用のもと、当社所定の基準に基づき選定した立地と実需に基づいたファンド組成を行っております。最新のファンド情報や市場の分析データについては、公式Webサイトおよび公式noteにて随時発信しております。自身の投資目的に合わせたポートフォリオ構築にお役立てください。
