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金利上昇と不動産市場のリアル
一般的に「金利が上がると不動産価格は下落する」と推測されがちです。金利上昇に伴って買い手の資金調達コストが増加し、購入需要が減退するというロジックが根底にあるためです。
しかし、実際の市場動向は単純な下落局面を辿るわけではありません。金利が引き上げられる背景には、景気の拡大や消費者物価指数(CPI)の上昇、すなわちインフレが存在します。
物価が上昇する局面では、建物の建築資材費や人件費などの建設コストが高騰します。新規供給される物件の製造原価が上がるため、市場に存在する不動産の価値そのものが下支えされることになります。
さらに、CPIの上昇に伴い、マンションの賃料指数も追随して上昇する相関関係が確認されています。賃貸需要が堅調である限り、インカムゲイン(賃料収入)は増加傾向を示します。
利上げによるコスト増加分は、賃料や建築費の上昇が、不動産価格を一定程度下支えする要因となる場合があるといった、影響が緩和される構造が形成されます。そのため、インフレを伴う金利上昇期において、不動産アセットは一定の耐性を示す場合があるのです。
金利変動の影響を受けにくい「短期運用」の強み
金利上昇リスクに対応する上で重要な要素となるのが「運用期間の設定」です。数年から数十年単位で保有する現物不動産への投資の場合、長期的な金利の上昇に伴う資金調達コストの増加や、市況変化による出口価格の下落リスクを直接受ける懸念があります。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングの中には、6～10ヵ月程度と短期間で運用が完結するファンドが存在します。運用期間が短いため、仮に運用期間中に金利環境が変動したとしても、その影響がファンドの収益構造に及ぶ影響を一定の範囲に抑えやすいという特徴があります。
短いサイクルで運用を終了して資金を回収できるため、変動した金利環境に合わせて新たなファンドへ柔軟に再投資することもできるでしょう。市場の急激な変化に対してポジションを素早く組み替えられる点は、短期運用型ファンドならではの強みといえます。
貸主優位の市場が支える「開発型ファンド」
不動産運用の成否を決定づける最終的な要素は、対象エリアにおける需給バランスです。総務省の『住宅・土地統計調査』によると全国の賃貸住宅の空室率は13%から18%台で推移しています。
人口の流入が続く東京などの都市部は、単身者向けや高級賃貸を中心に数パーセント台の低い空室率を記録するエリアもあります。
このような需給が引き締まった環境下では、賃料設定や将来の売却時において、比較的安定した条件を維持しやすい傾向があります。
こうした良好な市況を背景に効果を発揮するのが「開発型ファンド」です。開発型ファンドとは、完成後の不動産を取得するのとは異なり、土地取得や開発段階を対象とした事業へ小口で出資できる仕組みを指します。
事業の初期フェーズから参画するため、中間コストを抑えたプロジェクト運用が可能となり、生まれる成果が出資比率に応じて還元されます
市場環境の変化に対応する新しい資産運用の選択肢
不動産投資型クラウドファンディングは、1万円程度の小口資金から参加できる資産運用手法です。インターネット上で手続きが完結し、購入後の賃貸管理や修繕といった実務の必要はありません。
また、投資家保護のための仕組みとして「優先劣後出資」を採用するファンドもあります。ファンド組成時、投資家からの優先出資に加え、事業者自身も一定割合の劣後出資を行います。運用期間中に損失が発生した場合でも、損失を一定範囲まで事業者側の劣後出資が先に負担することで、優先出資者の元本毀損リスクを低減する仕組みとなっています。
金利の上昇やインフレというマクロ経済の構造変化が進む中、リスクをコントロールしながら実物資産の成長機会を活用するアプローチとして、短期・開発型クラウドファンディングは資産運用手法の一つとして検討対象になり得るでしょう。
ダーウィンアセットパートナーズでは、不動産特定共同事業法に基づく透明性の高いファンド組成を行っています。最新のファンド情報や市場分析については、公式Webサイトおよび公式noteにて随時発信しております。
