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相続税を節税する方法②建物
前項目は、土地の“名前”を変えることで、評価減にすることができるというものでしたが、一つ疑問が出てくるはずです。建物を建てたら、その建物分だけ財産が増加するので、節税効果はないのではないか、というものです。
実は、この建物でも相続税の“評価”の方法によって差額が出てくるのです。
仮に1億円の貸付用の建物をすべて借入金で建築したとすると、土地に関しては十数％の評価減が実現できます。一方、財産に関しては1億円の建物が増えるのと同時に、マイナスの財産である借入金1億円が増えています。
ここで相続税の評価です。借入金についてはあくまで1億円のマイナスとして評価をします。
次に建物ですが、建物の相続税評価は「固定資産税評価額」によって行われます。この固定資産税評価額は、たいてい取得した金額の6割から7割程度の金額で評価されます。
さらに、建物もその使用の仕方によって“名前”が変わります。
自分で使用しているなど権利関係が存在していない建物は、固定資産税評価額×1.0、つまり固定資産税評価額で評価しますが、他人に貸している建物については、借家権という権利があるため、その借家権を評価から除くことになります。よって、次のように計算します。
借家権割合は原則30％ですから、その分評価額は小さくなります。
話を1億円の貸家に戻しますと、1億円で購入した建物は固定資産税評価額を仮に取得価額の70％とすると7,000万円の建物として評価します。
さらにそれを貸家とすると7,000万円 × 1.0 ×（1 －30％）＝ 4,900万円となります。
つまり、借入金1億円に対して、建物は4,900万円ということになり、その部分だけでマイナスの財産が大きくなり、相続税の節税が実現できるのです。ただし、この節税策の注意点は、建築した直後がもっとも節税効果が高くなり、時間の経過とともに借入金返済が進むことにより効果は小さくなっていくということです。
建物に関する評価差を利用した節税方法としては、貸家にするという方法が効果的です。
例のように、新たに建物を建築するという方法は劇的に評価減を実現できますが、既存の建物を貸家にすることだけでも一定の評価減を実現することはできます。
ただ、賃貸経営は、建築後の入居率など、経営状況に十分気をつけなければなりません。
出口 秀樹
BDO税理士法人 札幌事務所
総括代表
