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「どう分けるか」が相続の本質的課題
「相続の現場では『どう分けるか』という問題から、トラブルが生じやすくなっています。中でも不動産は、現金のように正確には分けられないため、争いの火種になりやすいのです」
税理士の大浦智志氏は、数多くの相続案件を手がけてきた中で「分割可能な資産が、いかに重要か」を痛感してきたそうです。相続税額を抑えることも重要ですが、それ以前に、遺族が争うことなく相続を終えられる仕組みの整備こそ、本質的な対策だと言います。
「土地や一棟建物を相続人全員で共有にしてしまうと、将来的な売却や修繕、運用の意思決定で意見が割れやすい。最悪の場合、裁判沙汰にまで発展することもあります」
このような争族リスクを避けるため、大浦氏が選択肢の1つとして推奨するのが「区分所有物件の複数運営」という手法です。
「区分マンションなら、一戸ずつの価値が明確。相続時にそれぞれの相続人に分けて譲渡することができます。公平な分割が可能となりますし、相続人は持ち続けるのか、売却するのか、それとも居住するのか……、それぞれの状況に合わせた選択が可能になります」
このように「柔軟な出口」が用意されているという点でも、区分所有は相続資産としての合理性が高いと言えそうです。
複数所有の「運用性」と「管理性」を見据える
さらに大浦氏は、相談を寄せる資産家に「複数の区分所有物件を運営していくことには、相続対策以上の意味もある」と提案しています。
「不動産のリスクは立地や建物の状態、入居者属性などによって大きく異なります。一棟物件をひとつ運営するより、エリアや築年数の異なる区分マンションを複数所有している方が、リスク分散として効果的。ある物件が空室になっても、他の物件が稼働していれば、全体の収益が安定しやすいのは明白ですから」
もちろん「特定の物件を手放し、資金化したい」という場合にも、複数所有であれば効率的な整理が実現しやすくなります。しかし資産家からは「複数物件を所有することで、管理の手間が増えるのでは」という意見が挙がるそう。そんな時、大浦氏は「物件の管理体制を、事前に見極めておくことが非常に重要」と話しているのだとか。
「複数物件を運営するうえで、非常に重要なのが『管理体制』です。物件ごとに異なる管理会社とやり取りしなければならないようだと、投資家はもちろん、将来的にその物件を相続する親族の負担が大きくなってしまいます」
管理・サポートまでの体制は整っているか、運用後の手間を誰がどう担うのか。購入時にはそんな観点を重視しながら物件を選ぶべきと、大浦氏は強調します。
「受け継ぐ方が不動産に明るくないケースを数多く経験してきました。相続の本質的な目的は、誰にでも扱える資産を残すこと。不動産を残すなら容易な管理、継続サポート、そして一元化された情報など『相続人にとって負担にならない資産』かどうかを、吟味すべきでしょう。
『相続税を下げるだけの不動産』は、親族にとってありがた迷惑ともなりかねません。資産規模に応じたタックスプランニングを考慮しつつも、公平に分けられて運用が続けやすく、なおかつ柔軟な現金化も検討できる……、そんな機能を備えた資産こそ、これからの相続の一手法と考えます」
ワンストップサポートと盤石な賃貸管理体制で「争続リスク」を一蹴
大浦氏が指摘するように、相続においては「誰にでも扱える」「相続人にとって負担にならない」資産を選ぶことが肝要です。では、そうした条件を満たす具体的な選択肢として、どのような物件があるのでしょうか。
株式会社青山メインランド（代表取締役社長：西原良三）は、まさにその一つの“解”となりうる存在です。同社は東京など安定収益を見込めるエリアに建つ区分マンションを長きに渡り提供し、「メインステージ」シリーズをはじめとするブランドマンションの供給戸数は20,000室を突破。安定した資産価値を維持しています。
大浦氏が重要性を説く「管理サポート体制」は、果たしてどうなっているのか。青山メインランド社の関連会社、株式会社ランドネクスト営業部 上席部長の兵頭伸一氏に、伺いました。
「区分物件を複数所有すると、管理が面倒なのでは、というご意見は、私共にも多く寄せられますが、ご心配には及びません。弊社は物件開発から販売、賃貸管理、そしてアフターフォローまでを担当する、ワンストップサービスを用意いたしております。購入物件の故障や修理、そして売却までを、窓口となる一人の担当者にご相談可能ですから、タイムラグに苛立ったり、無駄な経費がかかるという心配もありません」
青山メインランドは首都圏の駅から徒歩10分圏内の好立地に数多くの単身者向け賃貸物件を展開しているため、選択肢も非常に豊富です。
「首都圏のメリットは通勤に便利、というだけではありません。特色があり、居住性も高い優れた街が、たくさんあるのです。複数の弊社物件へのご投資をご検討いただくことで、リスク分散をスムーズに実現していただけると思います」
加えて青山メインランドは、居住者入替の際に発生する原状回復費用まで負担可能な、安心のサブリースシステムも完備しています。空室や滞納に煩わされず、毎月安定して家賃収入を得られるほか、入居者管理や募集業務といった専門ノウハウが必要となる自主管理作業まで、すべて同社へ一任できるのです。
「サブリースシステムと聞くと、過去に発生した特定企業の問題を連想され、不安を覚える投資家の方がいらっしゃいます。だからこそ、オーナー様にとって不利益となる条件が含まれていないか、契約内容をよく吟味していただきたいのです。また実績に乏しく、体力のない企業が提示するサブリースシステムには、送金ストップなどの心配もあります。弊社は創業から40年間に渡り同業態を続けており、管理戸数は非常に豊富。また自社保有のマンションからも安定した家賃収入を確保していますので、安心してお任せいただけると思います」
収益と資産価値を手堅くキープし、なおかつ面倒な管理業務をワンストップで一任可能な、青山メインランドのコンパクトマンション。明快な区分所有で「争続」問題を事前回避し、有意義な資産運営を実現したい投資家は注目です。
