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マンション経営で特に気をつけるべきリスク｜他の物件種別との比較を解説
前述したリスクは不動産投資全般に当てはまるものが多いですが、マンション投資で特に気を付けるべきリスクとして下記を再度確認しておきましょう。
投資する前に知っておきたいマンション経営の失敗事例
マンション経営は魅力的な投資方法に見えますが、適切な知識や準備なしに始めると深刻な失敗につながる可能性があります。以下に、実際にマンション経営で失敗した典型的な事例をいくつか紹介します。
失敗事例1
Aさんは新築マンションを購入し、当初のシミュレーションでは家賃収入からローン返済を差し引いても黒字になる計画でした。しかし、購入後、入居者の入れ替わりが発生するたびに家賃が下がり、次第に収入が減少しました。
最終的には月々の収支が赤字になり、ローン返済が困難となり、自己資金を取り崩して生活する状況に追い込まれてしまいました。家賃設定を現実的に行わず、市場の変動を考慮した長期的な計画が不足していたことが失敗の要因です。
このような状況を回避するためには、地域の家賃相場や入居者の入れ替わりを十分に考慮した長期的な計画を立てることが重要です。
楽観的なシミュレーションに依存せず、リスクとして家賃が下落する可能性を念頭に置き、安定的な家賃収入を確保できる戦略を構築することが求められます。
失敗事例2
Bさんは中古の区分マンションを投資目的で購入しましたが、数年後、マンション全体の大規模修繕が必要になりました。本来、こうした修繕費は毎月の修繕積立金で賄うことが想定されていますが、管理組合が十分な修繕積立金を用意しておらず、不足分を追加で負担することになりました。このように、事前に長期修繕計画や修繕積立金の状況を確認しなかったことが原因で、大きな損失を被る結果となりました。
このような失敗を回避するには、マンションを購入する際に、物件そのものの状態だけでなく、管理組合の修繕積立金の状況や今後の修繕計画も詳細に確認することが必要です。
修繕積立金が不足している場合、今後の修繕費用が大きくなり、投資の収益性を損なう可能性があります。
失敗事例3
Cさんは大学生をターゲットにしたマンション投資を行い、安定した需要が見込めると考えていました。しかし、物件購入後、近隣にあった大学が移転してしまい、ターゲットとしていた学生需要が一気に減少しました。
その結果、長期の空室期間が続き、家賃収入が全く得られない状況になりました。その結果、ローン返済だけが残り、赤字が拡大してしまいました。購入前に地域の将来計画や需要の動向を十分に調査せず、リスク管理が不十分だったことが失敗につながりました。
こうした失敗を避けるためには、物件を購入する前に地域の将来計画や人口動向、特にターゲット層の需要変化を綿密に調査することが不可欠です。
大学や企業の移転、インフラの整備計画など、地域の変動要因に影響される物件は、そのリスクを事前に確認することが重要です。ただし、近年では大学の移転はそれほど多くはないため、可能性として高くはありません。
失敗事例4
Cさんは高利回りを期待して中古物件を購入しましたが、実際に物件を見てみると、建物の状態が予想よりも悪く、入居者を募集する前にリフォームが必要な状態でした。
急遽リフォームを依頼するも予想以上に費用がかかり、予定していた家賃収入を得られないまま大きな出費が続いてしまいました。
リフォーム後も物件の魅力が向上せず、入居者を見つけるのに時間がかかり、その間もローン返済や維持費がかさむ結果となりました。
中古物件を購入する際には、物件の状態を十分に把握できるよう専門家による調査を実施しましょう。また、リフォーム費用や期間についても慎重に見積もりを立て、不測の事態に備えるための予算を確保しておくことが重要です。
マンション経営の失敗事例について、詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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