副業の王道「大家業」を成功させる2つのポイント

先祖代々の土地を持っている資産家が住宅用不動産を賃貸する「大家業」は伝統的な副業です。広大な土地を所有する地主農家が農業の傍ら、空いている土地に相続税対策でアパートを建設して賃貸する事例は、全国いたるところで見られます。

その後、住宅ローンの普及に伴い、会社員がマイホームを取得する時だけでなく、賃貸用住宅不動産を購入する時にも借り入れができるようになり、アパート・マンション投資が一種のブームにもなりました。ただ、不動産は数百万円から数千万円という高額の投資になって借入金も大きくなるため、しっかりリスクを踏まえて行う必要があります。

『40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい』（ダイヤモンド社）および『いますぐ妻を社長にしなさい』『とにかく妻を社長にしなさい』（サンマーク出版）の著者である坂下仁氏は、主宰する「お金のソムリエ協会」の中で、自らの経験や所属メンバーの事例などから導き出した「大家業」のポイントを次の2点としています。

1．資金繰り

2．立地

1．資金繰り…数百万円～数千万規模の借り入れが必要。収支の管理が重要

会社員が大家業を行う場合には、賃貸用不動産を購入するための資金を借り入れることが普通で、最低でも数百万円から数千万円規模になることもあります。したがって、家賃収入がどれくらいあって、経費や借入金返済がどれくらいかかるかを月次ベースで把握し、管理すること、すなわち毎月の資金繰りが大切なのです。

私はもともと銀行員でしたので、資金繰りが経営の生命線であることがよくわかります。ある程度数字に強いというか、少なくとも数字による管理に苦手意識や抵抗がないことが大家業には必要です。

2．立地…不動産賃貸業は「立地が9割以上」

もう1つのポイントは立地です。不動産賃貸業は「立地が9割以上」と言われるくらい大切で、要するに立地がよければ空室になって家賃収入が入ってこなくなるリスクを大きく減らせるのです。

銀行など金融機関から不動産購入資金を借り入れる場合には、購入物件を担保として差し入れることが通常なので、立地の良し悪しは金融機関のローン審査でも厳しくチェックされます。したがって、会社員が副業として大家業を行う場合には、とにかく自分自身がよく知っているエリアに立地する不動産に投資しなければうまくいきません。

立地がいいか悪いかは一般論では判断できず、その地元の環境や歴史、その他さまざまな事情に詳しく、立地についての目利きがしっかりできなくてはならないのです。