ハワイ不動産投資…7つの「メリット」と4つの「デメリット」

ハワイ不動産投資の7つのメリット

ハワイ不動産投資のメリットとしては、次の7つが挙げられます。

1．物件価格が安定的に上昇

経済大国アメリカの中でも、ハワイは比較的不動産価格が安定的に上昇傾向です。

ハワイは、世界中から観光客や富裕層が集まる世界有数のリゾート地です。新型コロナウイルスの影響により2019年以降観光客数は減少しましたが、2023年には前年比を上回る観光客が訪れています。新型コロナウイルス流行前の水準にはまだ達していませんが、回復傾向を示しており今後も観光客が増えると予想されています。

もともと、ハワイの不動産価格はリーマンショックや新型コロナウイルス禍においても、急激な下落は見られませんでした。今後観光ニーズの増加に伴い、住宅の需要も安定的に上昇することが見込まれています。

2．空室リスクが少ない

ハワイ不動産の特徴として、需要が高く空室リスクが少ない点が挙げられます。

島であるハワイは、環境保全なども伴い人の住める面積は大きくはありません。しかし、人口は増加傾向にあり、需要に対して供給が追い付いていない状態とも言えます。高い賃貸需要があるハワイでは、稼働率が高く空室リスクを抑えた不動産運営がしやすいです。

3．不動産市況が活発

ハワイでは不動産価格が安定的に上昇しており、不動産市況も活発です。年間を通じて多くの観光客が訪れ、人口も増加傾向にあることからも不動産の需要が高く、そのことも不動産市場の安定性や活性化につながっています。

4．バケーションレンタルの需要

バケーションレンタルとは、オーナーが利用していない期間に観光客などに貸し出すサービスです。コンドミニアムや一軒家でプライベート空間を楽しめることからも、近年人気のあるスタイルとなっています。観光客数の多いハワイは、もともとホテルなどの滞在先が足りていないと言われていましたが、その滞在先が足りないニーズにこたえる形で普及しているのがこのバケーションレンタルなのです。

特に、ハワイは季節に左右されずに年間を通じて観光客からのニーズが見込めるというメリットもあります。賃貸としてだけでなく、バケーションレンタルという選択肢を持てるのはハワイの大きな特徴と言えます。

5．カントリーリスクが低い

アメリカ本土から離れているとはいえ、アメリカの州の一つであるハワイ。急に法律が変わったり、経済が悪化するようなカントリーリスクは、新興国に比べ低いです。本土と離れ太平洋の真ん中に位置していることで、政治的な影響を受けにくいというメリットもあります。

また、ハワイと言えば火山の心配があると考えている人もいるかもしれませんが、人口の多くを占めるオアフ島は現時点では活火山がなく、日本よりも活火山による災害リスクは低いと言われています。

6．日本語が通じる

ハワイ不動産投資をする上でネックとなるのが、言語や習慣の違いです。物件の購入や運営などは現地の言葉でやり取りされるので、理解するのにハードルの高さを感じる人も多いです。

しかし、日本人からの人気が高いハワイは、日本人向けのサービスも多く、さまざまな場所で日本語が通じます。現地で不動産業や金融業などに携わる日本人も多くおり、日本語が通じる場所を探しやすい点は、安心して不動産投資できる大きなメリットと言えます。

7．気候が良い多彩なエリア

ハワイは8つの島から成り立っており、島ごとに特色が異なります。例えば、経済や観光等でハワイを代表するオアフ島を例に出すと、観光客人気の高いワイキキやホノルル、近年都市開発の進むアラアカナやカカアコなど多彩なエリアがあり、投資の目的に合わせて選択が可能です。

また、ハワイは気候が良いというメリットもあります。年間を通して気温差が少なく過ごしやすいため、リゾート地としてだけでなく移住先としても人気が高いのです。アメリカ本土に比べ治安が良い点も、不動産の需要の高さにつながります。

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ハワイ不動産投資の4つのデメリット

デメリットとしては、次の4つが挙げられます

1．利回りが低い

ハワイ不動産投資の利回りは低く、東京で不動産投資した場合とそれほど変わらないと言われています。物件価格が安定して上昇しているというメリットがある反面、物件価格が高額になる傾向があり、その分利回りが下がります。

ハワイ不動産投資は比較的ローンを受けやすいとはいえ、それでも多くの自己資金が必要です。また、アメリカの物価上昇に伴い、ハワイでも管理会社に払う人件費などの支出は嵩んできます。加えて、中古物件を購入する場合は修繕費なども高額になってくることから、物件価格が高くついてしまって実質的な利回りは低くなる恐れがあるのです。

しかしながら、ハワイ不動産は世界的に人気が高くリーマンショックの時にもほとんど値下がりしなかったことから分かるように、資産価値が落ちにくい安全な資産と言えます。長期的な視点で物件の値上がりを意識して保有するほか、資産性重視での投資、自己利用も検討しての投資を考えるのであればハワイ不動産はメリットになるでしょう。

2．為替のリスク

海外不動産を所有する際に注意しなければならないのが為替リスクです。ハワイの不動産投資は、ドル建てで行います。不動産の購入や毎月得られる家賃収入・売却代金はドルで取引するため、為替には注意が必要です。

為替が今より円安に振れた場合、家賃収入や売却額をドルから円へ転換すると為替差益を得ることができますが、円高に振れると為替差損となるリスクがあります。

しかしながら、ハワイ不動産の場合は賃料収入や売却益はドルでの収入となるため、ドルを円に転換せずにそのままドルで保有することで円高に振れた場合のリスクを抑えることが可能です。逆に今後さらに円安になった場合、円換算でプラスのメリットを享受することが期待できます。

3．簡便法等を用いた個人の所得圧縮はできなくなった

価格が落ちにくく減価償却の対象となる建物比率が高い特性を持つアメリカ中古住宅の場合、簡便法等を用いて多額の減価償却費を短期に計上することで不動産所得を赤字にして、その損失額と給与所得等と損益通算を行い、所得額を圧縮できることからアメリカ不動産投資に注目が集まっていました。

しかし、2020年の税制改正ではこうした節税策を封じるために「簡便法等による耐用年数を基に計算した国外中古建物の減価償却費に相当する部分の損失を不動産所得の計算上なかったものとみなす」という規制が設けられたのです。

上記は個人のみを対象としたものであり、法人は税制改正後も簡便法による4年間での減価償却も、法人の事業利益との損益通算も可能です。

4．バケーションレンタルの規制

バケーションレンタルの需要が見込まれるハワイですが、すべてのエリアでバケーションレンタルができるわけではなく、エリアによってはできない、またはできても制約が存在するケースもあります。バケーションレンタルへの規制は強化されている傾向があり、今後どのような規制がかかるかも注視しておくことが大切です。

また、バケーションレンタルをすることで在住者の賃貸ニーズを取り逃がすことになる点にも注意が必要です。バケーションレンタルは需要が高いとはいえ、現地居住者の住宅ニーズも高い傾向があり、どちらを選択するかによって不動産投資の成功も変わってくるため、慎重に見極めるようにしましょう。

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ハワイ不動産投資でおすすめのエリア

ここでは、ハワイ不動産でおすすめエリアとして次の5つのエリアを紹介します。

Waikiki（ワイキキ）

ハワイ屈指の観光地であるワイキキは日本人観光客も多いエリアで、コンドミニアムの取扱いが多いという特徴があります。

新しく供給されたコンドミニアムも多いですが、築古の物件も多く出回っています。有数のリゾート地であることから、築古の物件でも価格は高く100万ドルを超える物件も珍しくありません。しかし、不動産取引数も多いため、25万ドル〜500万ドルと幅広い価格帯の物件があり、予算に合わせた物件を探しやすいエリアでもあります。

別荘や法人の保養地など自己利用を見据えて、とにかく人気のエリアで物件を持ちたいという場合はワイキキがおすすめです。

Ala moana（アラモアナ）

大型商業施設であるアラモアナセンターがあることでも有名なアラモアナでは、コンドミニアムが主流です。特に、アラモアナセンター周辺は高級コンドミニアムが多く、価格帯の相場は100万ドルから1000万ドルほどとなります。以前は築古のコンドミニアムが一般的でしたが、近年の開発により高級コンドミニアムが増えるなど、ワイキキよりも築浅のコンドミニアムが増えています。

また、2025年には空港からアラモアナショッピングセンターにつながる電車も開通予定のため、より需要が高くなることが見込まれます。居住エリアというよりも商業・観光エリアになるため、こちらも別荘や法人の保養所など自己利用物件として所有するのがおすすめです。

Kaneohe（カネオヘ）

山を挟んでホノルルの反対側に位置するカネオヘは三方を山で囲まれ、自然豊かなエリアです。内陸部はショッピングセンターなどの商業施設だけでなく住宅街も広がっており、観光と居住両方の需要が高いという特徴があります。ホノルルで働く人のベッドタウンとして生活環境が整っており、戸建や別荘用住宅も多く取り扱われています。価格帯はコンドミニアムで40万ドルから60万ドル、戸建やタウンハウスだと60万ドルから120万ドルです。

また、減価償却の対象となる建物比率がハワイでは最も高いエリアであり、カネオヘエリアの不動産投資は減価償却目的の方に人気があります。

Ewa beach（エヴァ・ビーチ）

オアフ南西海岸沿いに広がるビーチ周辺のエリアであるエヴァ・ビーチは、ゴルフコースが多くありますが、観光地から離れており比較的静かな環境です。ゴルフコース従事者や現地住民も多く住んでおり、賃貸需要が高く戸建がメインとなります。ゴルフコース周辺は物件価格も高くなりますが、全体ではホノルルなどよりかは低予算で購入できます。

カネオヘと同様に土地・建物面積が広く物件金額がその分高くなる戸建エリアであるため、エヴァ・ビーチエリアも法人での所有や減価償却費目的での所有がおすすめです。

Kapolei（カポレイ）

ホノルル空港を挟んで西側に位置するカポレイは、かつてはサトウキビ畑やパイナップル畑の農業地帯として栄えた街です。現在は第2のホノルルとして開発が進み、将来的にも継続して人口が増加していくことが予想されている活気あるエリアです。

1年を通して天気の良い日が多く、ハワイのネバーランドのような高級リゾートと、のんびりとしたローカルタウンの両方の顔を持っています。スーパーマーケットやショッピングセンター、ハワイ大学のキャンパスなどがあり生活の利便性が良く、生活するにも非常に快適なエリアです。

ホノルル空港から距離もあるため、観光地としての賑わいはありませんが、ゴルフコース従事者や現地住民の住宅街として需要が高いエリアです。また、近年は鉄道の始発駅になるなど都市開発も進んでいるという特徴もあります。

カポレイは土地や建物が広い分物件の価格が高くなる戸建エリアがメインですが、物件価格相場は50万ドルから80万ドルと比較的価格帯も低めです。カポレイエリアは、別荘や法人の保養所など自己利用物件として所有するのがおすすめです。

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ハワイ不動産投資を成功させる3つのポイント

ハワイ不動産投資を成功させるポイントとして次の3つを紹介します。

1．現地事情に詳しい実績あるエージェントを選ぶ

海外不動産に投資する際、情報収集や現地の業者とのやり取りにおいてエージェントは重要な役割を担います。

エージェントは、物件の詳細や売主などの情報収集や購入の手続きサポートなどをしてくれる、海外不動産投資のパートナーとも言える相手です。例えば、ハワイ不動産投資に際して以下3点でエージェントを見てみるとよいです。

●日本語が堪能で現地の情報に精通しているスタッフが在籍している

●現地で実績のある不動産会社と提携している

●日本とハワイ2視点で提案してくれたり、フレキシブルかつ細やかな対応をしてくれる

言語や習慣の違う海外不動産投資では、エージェントの存在は必要不可欠ですので上記ポイントを意識して、信頼できるエージェントを選ぶようにしましょう。

2．信頼できる管理会社に管理を依頼する

日本にいながらハワイ不動産に投資する場合、基本的には現地ハワイの管理会社に管理を任せることになります。現地の管理会社がしっかりと管理すればよいのですが、日本のように細やかに管理しない会社もあるため、現地の管理会社を選ぶ際には注意が必要です。

仮に現地の管理会社がしっかりと管理している場合でも、気軽に現地を見に行けないため、なにかトラブルが発生していたとしても気づくのが遅くなってしまう可能性もあるのです。結果として、管理されずに長期間放置されることで家賃収入が落ちてしまったり、修繕に必要以上に費用がかかってしまうなどの事態が発生する場合があります。

プロ意識があり信頼できる管理会社に管理を依頼することは、ハワイ不動産投資を成功へ導くためには大事なポイントです。