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土地所有は認めないが「建物の4割を外国人に販売可」
ドゥテルテ元大統領の手腕で治安が大幅に改善し、年間200万人ペースで人口も増加中という、フィリピン。近年は外資系大企業の参入も相次いでおり、東南アジア諸国のなかでは断トツの成長をみせている。
そんな同国の不動産を月間30～40件ペースで販売している月生田氏に、「フィリピン不動産投資術」を伺った。
月生田「まずフィリピンは、外国人の土地所有を認めない代わりに、建物分の所有を認めています。具体的には『建物の4割を外国人に販売していい』という法律があるのです。100戸ある建物であれば、40戸までは外国人に販売可能となります」
日本や欧米の市場と比較すると、フィリピンの土地代はまだまだ安い。外国人の所有を認めれば、国土を乗っ取られてしまう可能性もあるのだから、無理もないだろう。しかしなかには「土地を持てますよ」という謳い文句で投資家を誘う悪徳業者も存在していると、月生田氏は警告する。
月生田「フィリピンを含めた東南アジア不動産の投資については、土地の使用権の売買契約書を販売する、という詐欺が横行していますね。いわば『名義貸し』ですが、名義人や名義となっている法人が消えたらそれで終わりですから、注意が必要です。
また、いまのところフィリピンの不動産投資は首都一択。マニラのようにエリア全体が発展している場所以外は、手を出さないほうが無難です。たとえば『この土地にはリゾート施設が建設される予定なので、これから暴謄しますよ』というような『原野商法』に引っかからないようにしてください」
「プレビルド物件」への投資で得られる旨味
フラッグシティパートナーズが販売する物件は、フィリピンの首都・マニラの一等地物件ばかり。なかでも主流となっているのが、続々と建設中の新築不動産（プレビルド物件）に、竣工前から投資を開始する「プレビルド投資」である。
月生田「日本の不動産業界ではプレビルド物件への投資ができないため、フィリピン不動産ならではの投資手法といえます。
そのメリットは、少ない自己資金で安定して大きなリターンを得る『レバレッジ効果』が期待できることです」
加えて、フィリピンでは毎月分割で物件の売買代金を支払うことが可能。これにより、現状国内金融機関でローンを組むことが難しく、多額の自己資金が必要とされる他の海外不動産と比べて、フィリピン不動産は各段に投資しやすい環境となっている。
月生田「マニラの一等地で建設が進むプレビルド物件は、施工期間中に価格上昇することがほとんど。投資家が購入契約を結んだ時点では1室1,000万円だった物件が、数年後に1,500万円まで跳ね上がっているというケースも、決して珍しくはありません。引き渡し直前の新築状態で売却すれば、数百万円単位のキャピタルゲインが手元に残ることになるでしょう」
一等地物件ならインカム狙いも充分に可能
近年、日本国内の不動産投資は、家賃収入でローン返済をまかないながら節税をしていくケースが王道。では、フィリピン不動産で家賃収入狙いの堅実な運用を検討することは可能なのだろうか。
月生田「もちろん可能です。ほとんどのお客様が分割払いまたは現地ローンを組んで運用をされています。
マニラ不動産のいいところは、空室リスクが低いこと。特に弊社が取り扱うのは一等地物件ばかりですので、入居希望者が絶えることはありません。またフィリピンの賃貸契約には『契約期間中、年ごとに家賃が5％アップしていく』という、日本では考えられないような条項が含まれている物件もあります。
賃借人も納得のうえで契約していますので、入居期間が長くなるほど、賃料収入も上昇します」
インカムゲインとキャピタルゲインの両立が可能な「プレビルド投資」は、成長著しいフィリピンという国の勢いと、海外投資家に比較的寛容なフィリピンの投資制度があってはじめて実現できる。日本を含めて他国に類をみない貴重な投資先といえそうだ。
月生田 一成
フラッグシティパートナーズ株式会社
代表取締役社長
