東京23区で利回り6.2%の新築一棟物件…驚きの投資成果 ※画像はイメージです/PIXTA

投資家が施工主となり、中間マージンを徹底的に削減することで、東京23区駅近にもかかわらず利回り6%以上の新築1棟マンション投資を可能にする株式会社東京レーベル。本記事では、同社がこれまで取り扱ってきた案件のなかから2人の投資家を紹介します。

およそ1年で売却益1.1億円…城南エリア、Aさんの例

東京都23区内在住、士業を営む40代のAさん。過去に何度か不動産投資経験のあったAさんですが、新築の一棟マンションについては経験がなく、まずは話を聞いてみたいといって、弊社へ相談にきました。

 

既存の物件を売却し、新たな投資先を探していたAさんですが、空室リスクの高い築古や地方の物件は避けたい一方、東京23区内の新築一棟マンションの低い利回り不満を持っており、以前から「土地から新築一棟マンションを建てる」方法が気になっていたそうです。 

 

Aさんは弊社が確立した「好立地・高利回り」を実現する仕組み(※)に共感いただき、下記の企画を案内しました。
【関連記事①】高利回りだが「破産」のリスクも…「初期投資を抑えた不動産投資」の難しさ
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【提案案件】
場所:東京都23区内 城南6区エリア(世田谷区、目黒区、大田区、渋谷区、品川区、港区)
最寄り駅からの距離:徒歩5分圏内
躯体:新築RC壁式構造
物件概要:4階建/1R中心/EV(エレベーター)なし
総額:2億8,700万円(土地1億3,500万円、建物1億4,500万円、コンサル料700万円)
年間賃料:1,750万円
利回り:6.1%

 

23区内でも人気の高い城南エリアで駅から徒歩5分圏内。お洒落なカフェや飲食店が増え、若い世代の単身者が流入している街であったため、1Rタイプを中心とした4階建てのデザイナーズマンションを企画しました。物件の構造や想定ターゲットなどを勘案した結果、建築費用を抑えられることもありエレベーターは設置しないという提案です。

 

土地は1億3,500万円。マンションの工事費が1億4,500万円となり、コンサル料はマンション工事費の5%(約700万円)。総額2億8,700万円というのが概算見積もりでした。Aさんの自己資金は5,000万円強であったため借り入れは2億3,000万円、年間の賃料は満室の場合で1,750万円。利回りは6.1%です。

 

Aさんは、東京都23区内、それも城南エリアの好立地で6.1%の利回りという条件にかなり驚いていました。

 

また、Aさんは初の新築1棟一棟マンション投資ということから、一連の手続きや施工業者等のやり取りに不安を抱いていました。しかし、弊社では最初にコンサルティング契約を結ぶことによって、金融機関への融資交渉といった資金調達業務から施工業者とのやり取りまですべてを代行いたします。 

 

この説明を差し上げたところ、Aさんは安心し、投資を決めていただきました。

 

物件完成後、約3ヵ月で全室申込となり大満足のAさんでしたが、実はすぐに売却してしまいました。それは、東京23区城南エリアの駅近物件と、資産としての価値が非常に高く、4億円で売却できることが判明したためです。

 

本物件に4億円で投資した場合、年間賃料は変わらないため利回りは4.4%程度となります。しかし、それでも同エリアの平均利回りと同程度であり、新築であることや高いデザイン性が加味されて、すぐに売却候補先が見つかりました。

 

結果、Aさんは短期間でおよそ1億1,000万円もの売却益を得ることができました。

 

[図表1]Aさんの投資成果
[図表1]Aさんの投資成果

毎月100万円超えの純利益…城北エリア、Bさんの事例

40代のBさんは、都内で会社を経営しています。新型コロナウイルスの感染拡大により経済活動を自粛せざるをえない状況のなか、今後も安定的に事業を継続していくためにも、「キャッシュがあるうちに自社の収益基盤を多様化したい」という目的から一棟マンションへの投資を検討。弊社へ相談にきました。

 

Bさんの自己資金は1億円と潤沢であったことから、弊社は下記の企画を案内しました。

 

【提案案件】
場所:東京都23区内 城北6区エリア(文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区)
最寄り駅からの距離:徒歩5分圏内
躯体:新築RC壁式構造
物件概要:4階建/1LDK中心/EV(エレベーター)なし
総額:4億6,200万円(土地2億1,000万円、建物2億4,000万円、コンサル料1,200万円)
年間賃料:2,850万円
利回り:6.2%

 

弊社が街の調査した結果、1Rよりも1LDK以上の供給が不足していると考え、1LDK・2LDK中心のマンションを提案しました。

 

躯体はAさんの物件と同様RC壁式。4階建ての物件なので、エレベーターは設置せず、建築費用の削減を図りました。

 

その結果、土地代2億1,000万円、工事費2億4,000万円、コンサルティング料として1,200万円を計上し、見積もり総額は4億6,200万円。年間の賃料は満室の場合で2,850万円。利回りは6.2%です。自己資金を6,000万円程入れ、借り入れは4億円としました。

 

また、事業計画の段階では、物件の稼働率にストレスをかけて「常に5%の空室率」を想定のうえ家賃収入を計算しました。その結果、ローンの支払い分を差し引いても90万円程の収益となります。

 

もっとも、物件の企画から竣工まで携わり、物件について熟知する我々が直接リーシングを行うことで、入居者の募集開始から4ヵ月程で全室申込となった本物件。満室後に退去が出ても直ぐに新しい入居者も決まり、実際のところ毎月100万円近くの純利益を生みだしています。

 

Bさんからは「今となっては貴重な収益源のひとつだ。事業を続けていくうえでの安心感が全然ちがうよ」とお喜びいただいており、本物件は現在も弊社で管理しています。

 

このように、東京23区の好立地の新築一棟マンションで高い利回りを実現できる場合、中長期的な家賃収入を得られるだけでなく、満室稼働した瞬間から大きな売却益を得られる可能性もあります。

 

それは、初期投資を徹底的に抑え、高い利回りを設定できるからにほかならないのです。
 

[図表2]Bさんの投資成果(キャッシュフローシミュレーション)
[図表2]Bさんの投資成果(キャッシュフローシミュレーション)

 

株式会社東京レーベル 代表取締役

大学院卒業後、(株)電通に入社。大手自動車メーカーなど多数の企業のマーケティング戦略に携わる。その後、(株)オープンハウスにて米国不動産事業の立ち上げ等に従事した後、2019年に(株)東京レーベルを創業。

著者紹介

株式会社東京レーベル 取締役

大学院卒業後、日本アイ・ビー・エム(株)に入社。経理・財務担当者を経て、国内のM&A責任者として複数案件をクローズ。 2020年より取締役として(株)東京レーベルに入社。

著者紹介

連載都内新築RC…「ローリスク物件」が利回り6%以上の「ハイリターン」を生む驚異の仕組み

取材:西村 秀幸
※個人情報保護のため、登場する人物の情報は一部フィクションとなっています。

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