高利回りだが「破産」のリスクも…投資家がディベロッパーとなる難しさ ※画像はイメージです/PIXTA

連載第1回では、東京の新築一棟マンションで高利回りを実現するには、中間マージンを可能な限り排除し、建築リスクを取る必要があることがわかりました。しかし、利回りを高めることに着眼し、自らの利益を追求するあまりに、投資家がディベロッパーの立場で失敗してしまうケースがあると、株式会社東京レーベル代表取締役の小栗隆史氏と取締役の𠮷川千尋氏はいいます。その理由についてみていきましょう。

新築一棟マンション投資で高利回りを実現するには

国内の不動産投資において、投資先としてもっとも人気の高いエリアといえる東京。旺盛な入居者ニーズを背景に、安定的な不動産投資が期待できます。一方で、築浅、ましてや新築RC一棟マンションで高い利回りの物件に出会うことは、ほとんど無いと言っても過言ではありません。

 

そのようななか、新築一棟マンション投資の相場が4%前後といわれる東京23区内で、6%以上の利回りを実現しているのが東京レーベルです(※)。

※【関連記事】不動産投資の常識を覆す…「東京23区×新築」で「利回り6%以上」を実現できるワケ

 

「新築RC一棟マンション投資は通常、投資家の手に物件が渡るまでに建築業者や販売業者など複数の業者が関係するため、どうしても中間マージンが物件価格に上乗せされます。弊社のご提案はこの関係事業者の介在を極限まで省く、という発想です。建築にあたり投資家様と施工業者とで契約を結んでもらうことにより、費用のさらなる圧縮を実現しています。なお、多くの業者が行っている「施工会社からのキックバック(紹介料)」も我々は受け取っていません」

 

なかには「なるべく業者を排除して中間マージンを削減する」という考えのもと、自ら建築主になることにより初期投資を抑えようと考える投資家がいます。つまり、投資家自身が物件の完成までに発生するさまざまなリスクを負うことで、高い利回りを実現しようというのです。

 

「自ら施主となって建築していくモデルは理論上、高収益性が期待できるようになっています。しかし、そのためには自ら土地を探し、プランを策定したうえで、施工会社を選び、見積もりの精査・交渉し、契約して竣工まで管理を続けなければなりません。リターンばかりに目を奪われがちですが、リスクを取って得られるリターンです。

 

『聞いていた仕様と違う……』『施工会社が倒産してしまった……』など、計画が立ちいかなくなってしまった話しを聞くことは、1件や2件ではございません。正しくリスクを理解し、そのリスクをコントロールする手間と技量が求められます」

最悪の場合、破産も…「中間マージン削減」の難しさ

個人投資家が業者を介入させずに新築一棟マンション投資を実践する場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。

 

「まず土地を探す場合ですが、建築基準法や東京都安全条例の主要な制限を把握した上で、設計プランを精査する力が求められます。明らかに割安な土地には、落とし穴も多いです。外注先が提示するプランを鵜呑みにしすぎず、『本当にこの土地にこのプランが成り立つのか? 土地のポテンシャルを最大限引き出せているのか?』などを考える必要があります。

 

また、投資に適した土地が市場に出たとき、土地の精査や資金調達などに時間をとられていると、すぐにチャンスがなくなります。タイミングを逃さず取得することも、投資家様にとって大きなハードルとなります」

 

さらに、運よく土地を仕入れることができたとしても、物件の企画から着工、完成までにはさまざまなリスクが潜んでいるといいます。

 

「施工会社の選び方も大切なポイントになってきます。建築に関わる材料や工法などは膨大です。特に我々のようなデザインに拘りを持っていますと、資材の決定や施工会社との交渉、施工方法の指示が非常に重要になります。そのため、仕様の詳細、設備のメンテナンス性の確認、そして最終的な見積もりの精査には、豊富な知見と大きな労力を要します。

 

加えて、もっとも大きなリスクとなってくるのが、契約した施工会社がどのような経営状況なのか、施工能力が十分なのかという問題です。

 

着工後、もしもその施工会社が倒産してしまった場合、工事は中断。完成が大幅に遅れるだけでなく、仮に引き継いでいただける施工会社が見つかったとしても、追加コストは避けられないでしょう。遅れたら遅れた分だけ家賃収入も得られないどころか、余分にコストが発生するため、資金繰りが大幅に狂ってしまいます。実際にこうしたケースで取り返しのつかない事態に陥ってしまった投資家様も少なくないのです。

 

また、建築の難しさとして必ずしも想定した図面通りに仕上がるわけではないという点もあります。建築期間中張り付いて、的確に要望を相談できる時間と知識が必要となります」

 

株式会社東京レーベル代表取締役の小栗 隆史氏
株式会社東京レーベル代表取締役の小栗 隆史氏

 

投資家が土地を取得し、建物の建築に向けて進みだしてから竣工までおよそ1年はかかるといいます。そのような長期間、リスクを負って建物を完成させ、全空室状態から入居付けを行っていく覚悟と技量が必要となります。

東京レーベルが提案する「仕組み」

上に挙げたリスクを回避するためには、完成品に投資することが望ましい一方、どうしても中間マージンが発生してしまうため、高い利回りは期待できません。では、東京レーベルが提案する新築RC投資は、どのようにしてリスクを低減させるのでしょうか。

 

「現在のマーケット状況、都内不動産価格の上昇や資材高騰の影響もあり、現実問題として高い利回りを実現する候補地が豊富にあるわけではございません。また、良い土地が出てきてもスピード勝負となります。

 

そこで、地域特性を踏まえた用地選定・設計計画・収支計画策定のプロである弊社があらかじめ土地を確保し、その土地に最適な投資プランを企画。投資家様には、その土地および建物企画をご提案させていただき、ご判断いただきます。

 

また、同意いただけましたら、弊社が金融機関との融資交渉など、資金調達の段階から協力させていただきます。融資の目処が立った段階で、弊社と土地売買のご契約、およびコンサルティング契約を締結させていただきます。

 

その後、物件の建設に向けて、投資家様は施工業者と契約を結んでいただきます。つまり、投資家様自身がディベロッパーの立場で、施工主として建築リスクを取りながら、建物を完成させていくこととなります。

 

ただし、この時点で、建物プラン・仕様は弊社の確認を経ており、施工の段階も我々がコンサルティングという立場で責任をもってサポートさせていただきます。

 

誤解を恐れずにお伝えしますと、我々も手数料をいただいておりますので、極限までコストをかけないことにフォーカスしますと、投資家様自身で土地購入からプラン策定、建設、監理、そしてリーシングまでをすべて完結させることがベストだと思います。

 

ただし、先に述べたようなリスク、そして専門的な知識も必要とすることから、我々のようなサポートが入ることにより、プロジェクトを完遂させ、入居者様に喜んでいただける建物を得ていただける自信があります」
 

 

株式会社東京レーベル取締役の𠮷川 千尋氏
株式会社東京レーベル取締役の𠮷川 千尋氏

 

契約上、投資家自身を施工主とすることで中間マージンを削減し、初期投資の抑制を可能にする東京レーベルの仕組み。

 

投資家は最初に東京レーベルとコンサルティング契約を締結することにより、手間をかけることなく、安定かつ高利回りの東京23区・駅近新築マンション投資が実現できるのです。

 

 

株式会社東京レーベル 代表取締役

大学院卒業後、(株)電通に入社。大手自動車メーカーなど多数の企業のマーケティング戦略に携わる。その後、(株)オープンハウスにて米国不動産事業の立ち上げ等に従事した後、2019年に(株)東京レーベルを創業。

著者紹介

株式会社東京レーベル 取締役

大学院卒業後、日本アイ・ビー・エム(株)に入社。経理・財務担当者を経て、国内のM&A責任者として複数案件をクローズ。 2020年より取締役として(株)東京レーベルに入社。

著者紹介

連載都内新築RC…「ローリスク物件」が利回り6%以上の「ハイリターン」を生む驚異の仕組み

取材:西村 秀幸

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