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不動産投資における東京23区の優位性
不動産投資を検討する際、投資先として真っ先に候補に挙がるのが東京でしょう。
2022年3月1日現在の東京都の人口は、推計で1,397万2,039人。日本の人口の10%強が東京に集中していることになります。また東京都の事業所数は90万強と、全国の15%弱を占めます。それだけ入居者ニーズが豊富であることは言うまでもないでしょう。
日本の人口は2008年の1億2,808万人をピークに減少に転じました。人口推計によれば、東京都の総人口も2025年にピークを迎え、その後は緩やかに減少。ただし東京都23区に限定すると、そのピークは2030年で、その後の減少率も東京都全体よりも緩やかとされています。つまり、今後も入居ニーズが大きく変わる可能性は低いといえるのです。
もっとも、東京都23区であればどこでも安定的な不動産投資が行えるかといえば、不安が残ります。総務省「人口推計」によると、2021年、人口増となったのは沖縄県だけで、東京では26年ぶりに人口減を記録しました。コロナ禍により、都心から近隣県の郊外に住み替える人が増えたためとみられています。
一時的とはいえ、予測とは異なる結果が生じているのは、不動産投資家としては懸念材料です。加えて度重なる外出自粛やリモートワークの普及により、住環境を重要視する傾向は強くなっています。
こうしたなか、東京で安定的に不動産投資を行うためには、具体的にどのような条件が挙げられるのでしょうか。
「やはり、東京23区にこだわっています。また、駅からの距離も徒歩10分以内、できれば7分以内が望ましいです。これは、私自身が投資家として活動してきた経験から推奨しています。当社が提供しているのは、このような条件に当てはまる立地での新築RC一棟マンション投資で、価格は2.5億円～6億円前後、間取りは1Rに限らず1LDK〜2LDK、更には都内の不動産投資物件にしては大きい3LDKの居室を混在させることもあります。」
細かな条件の秘密は後述するとして、上に挙げられたような物件の利回りはどれくらいが相場なのでしょうか。
大手不動産サイト2社で「東京23区、駅徒歩10分以内、新築RCマンション（一棟）」で検索すると、利回りは概ね4％前後となっています。高い利回りを期待するのは難しいようです。
東京23区で新築一棟投資…高い利回りは無理なのか？
不動産投資で利回りを高めるには、初期投資を下げなければなりません。つまり、購入額を抑えることが重要です。しかし東京23区・新築RC一棟マンションは非常に人気で価格も高いことから、高利回りは期待できない、というのが業界の常識です。
——都内新築マンション価格、バブル超え
先日、大々的に報じられたニュース。コロナ禍で地価上昇は一服感があるものの、依然として高止まり。さらに資材や人件費の高騰で、建築費は上がり続け、物件価格の上昇はさらに続くとされています。
このような状況下、東京23区、しかも駅近・好立地の不動産投資で初期投資額を抑えることは現実的ではありません。東京23区での不動産投資は、利回りよりも安定性や資産性に着目するケースがほとんどです。
東京レーベルが実現した低リスク・高利回り物件とは
このような業界の常識を覆すのが、東京レーベルです。「東京23区内、駅から徒歩10分以内の好立地、新築RC一棟マンション投資で6％以上の利回りを実現する」といいます。なぜこのような高い利回りでの投資が可能となるのでしょうか。
「通常、投資家様の手に物件が渡るまでには、解体業者や建設工事業者・設備業者、販売業者など、多くの関係者が介在します。当然、各事業者はビジネスとして自社の費用と利益を物件価格で賄う必要があります。弊社のご提案はこの関係事業者の介在を極限まで省くために投資家様自ら新築物件を建てていただく、という発想です。これにより、初期費用をぐっと抑えられるので、高い利回りが実現できます。
土地を購入し、自ら施主となって建築していくことの大きなリターンに気づいた投資家様も多く、プロ・セミプロ投資家様主催の「勉強会」や「大家会」が、多数開かれております。すでに何度も不動産投資を経験され、一定以上の知識を持つ投資家様のなかには、業者を入れずになるべく自分で進めたいと考える方もいます。
ただし、実際に土地探しから施工業者の選定、建物プランの作成、図面チェック・修正を繰り返し、見積もり精査し、進捗管理までを自身で完結するのは大変な労力がかかる作業となります。弊社では『コンサルティング』という形で投資家様をサポートすることにより、当モデルの「実行力」を高めるご支援をしています。
もちろん、一方で「リスク」もあります。まだ完成建物がない状態で土地を購入いただき、弊社が作成したプランをベースに投資家様と施工業者とで直接工事請負契約を結んで頂くため、一定の建築リスクを負っていただくこととなります。そこに我々がコンサルティングという形でサポート・全体プロジェクトを推進することにより、設計や建築に関わる様々なリスク・投資家様の負担を削減します。」
また、東京レーベルでは一般的な投資物件に多く見受けられる1Rばかりの一棟マンションとは一線を画し、1LDKや2LDKも混在させることが多いといいます。投資効率を考えると1Rに絞った方が良いとも考えられますが、なぜDINKsやファミリー向けの賃貸住戸も企画されているのでしょうか？
「前提として、デザイナーズマンションに拘りながらも、居住性を犠牲にしないという信念を持っています。入居者様から選ばれる物件であれば、家賃が多少相場より高くても住んでいただける……結果として、投資家様にとっては利回りを高めることができる、という考えです。
そのようなデザイン性と居住性を両立させた物件を求める方は、単身者に限りません。カップル・DINKs世帯、もちろんファミリー世帯にも求めている方はいらっしゃると思います。
一棟マンションにおいて、投資効率を考えると「1Rをいかに多く作れるかが勝負」という固定概念をお持ちの方もいらっしゃいますが、1Rの賃貸相場・供給過多の現状を踏まえ、1LDKや2LDKを作った方が実は投資効率が良い場合もあります。
もちろん、1R住戸が悪いと言いたいわけではなく、エリアや敷地形状などを踏まえ、総合的にバランスを考えながら企画をすることが重要だと考えています。
また、入居者様が「長く住みたい」と思えるような物件づくりを徹底することで、安定性をより確固たるものにしています。そのためには建物のみならず、管理も非常に重要です。実際、入居期間が長いほど空室リスクを抑えることができ、経営は安定します。
『ここに住みたい』という入居者様の持つこだわりや感性に応えられるよう、建物の細部まで気を配り、『機能美』を追求した独自性のあるマンションを企画しています」
確かに東京レーベルが手掛けた物件をみると、シンプルで美しく洗練されており、徹底的に「入居者目線」で考え抜かれていることがわかります。
東京レーベルは「極限まで初期投資を抑える」独自の仕組みとニーズを捉える物件づくりによって、業界の常識を覆す「東京23区・好立地の新築マンションで安定性と高利回りの両立」を実現しているのです。
