事例にみる「不動産売却」利益を最大化させるプロの目利き力

富裕層にとって身近な投資法であり、相続税対策としても有効な不動産投資。買う時以上に悩むのが売り時で、出口戦略を間違えると結果的に損をしてしまうことも珍しくない。そのため「売りたいのだが、売れない……」と悩む人も多いようだ。そのようななか、不動産投資による資産形成サポートに強みを持つ、ルーフトップリアルティー株式会社代表取締役の若生和之氏は「今が不動産の売り時」だと語る。若生氏は不動産のどこにポテンシャルを感じ、買い取りを実施しているのか。事例を通し、プロの目利き力をみていこう。

プロが「十分に勝算がある」と見込む売却物件とは

収益不動産の買取りから、販売事業までを幅広く展開している、ルーフトップリアルティー株式会社。資産コンサルティングを担当することもあり、収益不動産に関しては非常に高い専門性を有している。

 

今回は実際に同社へ収益物件の売却を行った人たちが、どのような不動産をどのような理由から売却するに至ったのか、またそのニーズに対し同社がどのような展望を元に応えていったのかを3つの事例を通して紹介していくことにしよう。

 

【事例1】マイナスよりプラス要因が勝った旧耐震の築古物件

【概要】

■物件:都内北部/鉄骨造3階建てマンション

■築年数:30年以上(旧耐震物件)

■買取り価格:約5千万円

■売却理由:物件管理に手間がかかるため、手放したいと希望

 

「築年数の古い物件でした。とは言え立地は良く、最寄り駅からは徒歩5~6分程度で、高い賃貸需要が存在しています。このため、弊社が買取りを行いました。

 

なおこの物件には『旗竿地に建設されている』というマイナス要因がありました。建て替えを行う際は、さまざまな制約が課せられるでしょう。このため『買取り後、新しい建物を』と考えるディベロッパーへ売却した場合、欠点を指摘され、価格に1千万円近い差が出たのではないかと推測します。

 

弊社はそうしたウィークポイントを見越し、なお『建物を利用できるギリギリまで賃貸経営を行った後に建て替えれば、十分な回収が見込める』と判断し、買取りに踏み切りました。幸い、同様の展望を持つ個人投資家との縁があり、すでに転売が終了しております」

 

築古の不動産は相続人から敬遠されることも多い※画像はイメージです
築古の不動産は相続人から敬遠されることも多い(※画像はイメージです/PIXTA)

【事例2】周辺施設が移転!それでも慌てず騒がずの買取り→転売を実現

【概要】

■物件:香川県/RC4階建てマンション

■築年数:10年以上

■買取り価格:約7千万円

■売却理由:周辺の環境変化による空室リスクの上昇を懸念

 

「大学のそばにある物件で、現況の入居者もほとんどが学生でした。しかし大学の移転話が持ち上がると、『空室が増え、経営が立ち行かなくなる』という不安を抱えたオーナーや物件が続出し、周辺に売り物件が増加している状況だったのです。

 

教育施設や工場など、特定の物件に頼った賃貸経営を行っていると、同様の問題が浮上しやすくなります。いったん風評が広がると、投資家は空室リスクを懸念しますので、買い手が付かなくなってしまうでしょう。しかし弊社は物件をよく精査し『十分に勝算はある』と判断したうえで買い取りました。

 

注目したのは各室の間取りです。学生向けとしては比較的余裕のある1LDKで、敷地内には十分な駐車場スペースも併設されていました。このため学生だけでなく社会人層も獲得できる、と判断したのです。

 

こうしたケースでは、地場の不動産会社も周辺施設の需要に頼りきりで、広報活動に力を入れていません。弊社は買取り後に社宅代行に強みを持った​大手不動産会社とのネットワークを活用し、法人契約を含めた​社会人の入居者付けに尽力しました。結果、新規の入居者はどんどん増加し、半年後にはスムーズな売却が実現しました」

 

不動産のポテンシャルを冷静に分析
不動産のポテンシャルを冷静に分析(※画像はイメージです/PIXTA)

【事例3】新富裕層の動向を見越し、需要の手堅い路面店を買取り

【概要】

■物件:埼玉県/ロードサイド店舗

■築年数:20年以上

■買取り価格:約1.5億円

■売却理由:相続税支払いのため

 

「物件は幹線道路沿いの小売店などが入居している複合店舗の2物件で、どちらも最寄り駅から距離のある立地でした。しかし、車移動が活発な地域で、周辺には商業施設も多く『駅前よりも賑やかな好立地』と結論づけました。また業態を引き継がなかったとしても、新しいテナント付けは容易と判断しました。

 

少し前までロードサイドの物件は、馴染みがないこともあり、投資家からの人気は決して高いとはいえないものでした。しかし近年、現金で不動産の一括購入を検討している“新富裕層”から手堅い投資先として注目が高まっています。弊社はこの動きにいち早く注目し、買取りを行いました。結果として、数ヵ月後には売却が叶いました」

 

不動産投資の新しいプレイヤーの動向にも精通する
不動産投資の新しいプレイヤーの動向にも精通する(※画像はイメージです/PIXTA)

少しでも不動産を高く売りたいなら

上記以外にも、ルーフトップリアルティー株式会社ではさまざまな理由から売却へ至る全国の物件買取り相談に対応している。また、仲介を担当することもあり、直近では、神奈川県のRC5階建て築20年マンションを、5億円で他の不動産会社に売却するサポートを行ったという。

 

「弊社は不動産がもつポテンシャルを適正に判断できるよう、常時、市場の把握に尽力しています。また地道に築き上げてきた各地のネットワークを活用することで、深刻な悩みも解決へ導くことができるかもしれません。

 

『不動産に関する知識があまりないので、売却に際しての不安が大きい』、『売却したいが、条件があまり良くないので、高く売れないのではないか』など、悩みを抱えている方は、ぜひ気軽にご相談ください」

 

ルーフトップリアルティー株式会社代表取締役 若生和之氏
ルーフトップリアルティー株式会社代表取締役 若生和之氏

 

ルーフトップリアルティー株式会社 代表取締役

1982年生まれ。宮城県出身。
2005年に1棟収益不動産専門会社に入社。
当時、収益不動産に特化した会社は希少で、数多くの案件に携わりノウハウを蓄積。
その後、同じく収益不動産専門会社役員を経て、2015年ルーフトップリアルティー株式会社設立。
自信も複数の物件を保有する投資家として、同じ目線に立ち、多くの顧客を成功へと導いている。

著者紹介

連載今が不動産売却の好機…「利益最大化を目指す」出口戦略

取材・文/西本不律 撮影/杉能(人物)