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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
「大統領選」がアメリカ不動産市場に及ぼす影響は？
【対談者紹介】
もふもふ不動産のもふ…サラリーマンで研究開発の仕事をしていたが、リーマンショックで会社がつぶれかけたのをきっかけに副業を開始。株式投資、不動産投資、ブログ、YouTubeで稼げるようになり、2019年3月末でサラリーマン退職。YouTubeでは投資や経済など役立つ情報を発信し続け、登録者25万人達成。Twitterのフォロワーは約7.5万人。もふもふしたものをこよなく愛する投資家、経営者。
株式会社オープンハウスアトランタ支社長 豊岡昴平氏…高校卒業後に渡米し、Unversity of Central Missouriを卒業。ホノルル国際空港を拠点に航空機パイロットに従事した後、人に惹かれオープンハウスに入社。仲介営業部門での経験を経たのち、ウェルス・マネジメント事業部立ち上げに伴い米国赴任。現在は全米の物件仕入れ業務の責任者を務めている。
もふもふ「今回も豊岡さんに、アメリカの不動産についてお話をしていただきたいと思います。アメリカは大統領選を控えていますが、不動産に関する影響はありそうでしょうか？」
豊岡「少なからずあると思います。トランプ氏とバイデン氏の掲げている施策は、真逆なんですよね。まずトランプ氏には『税制改革』というイメージがあります。これまでに、大掛かりな税制改革を行い、法人税を引き下げていましたね。また不動産に関する優遇を、強く押し出した人でもあります。バイデン氏はその改革には否定的なのです」
もふ「なるほど」
豊岡「バイデン氏は、裕福な不動産投資家がLLC（米国の制度に基づく合同会社）などを利用して税金逃れするのを、快く思っていません。自分が大統領に就任したら優遇を廃止し、増収した部分を育児や福利厚生に回したいと考えています。ですから不動産という観点だけで見ると、トランプ氏が再選された方が、良い影響が出るでしょう」
もふ「そうなんですね」
豊岡「とはいえ、政治は複雑ですから他の問題もあります。たとえば移民や中国外交の面において、トランプ氏は『アメリカがトップ』という姿勢を崩しません。移民の流入抑止に熱心ですし、中国との貿易においても関税を引き上げ、摩擦を起こしています。しかしあまりに中国離れが続いてしまうのも、問題です。現在、多くの中国人投資家がテキサス州をはじめとしたアメリカの不動産に巨額の投資をしているのです。
ですからトランプ氏が再選し、中国との関係を悪化させると投資家が離れ、不動産価格に悪影響が及ぶということもあり得るのです。対してバイデン氏は、移民に寛容です。どんどん受け入れ、経済を回していこうという考えを持っています。長期的に見れば、不動産に良い影響があるかもしれません」
もふ「どちらが当選するにしても、アメリカ不動産市場は新たな局面を迎えることになりそうですね」
オープンハウスを介さず、個人で不動産購入は可能？
もふ「さて、アメリカの不動産には『透明性が高い』という印象があります。『Zillow（※1）』というサイトで見ると、すべての物件価格や賃料、修繕履歴までわかってしまう。さらに価格がどのくらいの上昇傾向にあるのかも、チェックできるんですよね。『これなら自力でも、買えるのではないか？』と思うほど詳細な情報を確認できるのですが、オープンハウスさんを通して、アメリカ不動産を購入するメリットはどこにありますか？」
豊岡「確かに購入自体は、誰にでもできると思います。しかし、インターネット上の情報だけでは、判断材料として不十分だと考えております。私どもは、80にも及ぶチェック項目を通じ物件を分析し、実際に現地まで足を運びプロの目で物件を選定しております。さらに細かな利回り計算も行ったうえで、最終的に仕入れるかどうかを判断しているのです。
また、市場に流通する前の販売物件の情報を仕入れる事が出来るのも、私達の大きな強みです。こうして仕入れた情報の中でえりすぐりの物件の売主に対して、価格交渉を行い、現地の実需の方に人気が出るようにリフォームしたうえで販売しています」
もふ「なるほど。確かに日本の個人投資家が、インターネットで公開されているアメリカの不動産を探すとなると、居住目的の家を探している現地人と競合することになりますからね」
豊岡「また弊社物件には『賃貸が付いた状態から販売する』という特徴があります。戸建て物件を仕入れ、リフォームを施したとしても、実際に人が住んでみないと見えてこない問題点はありますからね。『入居者が問題なく生活を営めている物件』という意味でも、安心感は高いと思います」
もふ「簡単には確認できない外国の物件だけに、なおさらですよね」
豊岡「アメリカの不動産には、注意すべき落とし穴もあります。それは『瑕疵担保責任』がないということ。売り手にすれば『売ったらおしまい』で、購入後に何か問題が発生しても、すべて買い手の自己責任になってしまいます」
もふ「そうなんですか？ 日本の投資家がインターネットを通じ、アメリカの不動産を個人購入した場合、大きな問題が発生したら現地に飛んで、自己解決しなくてはならないのですね」
豊岡「そうです。たとえば配管が壊れていたのを知らずに購入してしまい、5～6万ドルの修繕費が発生したとしましょう。しかし売主に文句を言っても『買ったあなたが悪い』となってしまう。『こちらは気付かなかったので』と言われてしまえば、法的に戦うことができません。
その点、弊社を介して購入していただく場合、全物件に専門業者による建物調査を実施しておりますので、安心して頂けるかと思います」
※1 アメリカで人気の高い不動産検索サイト。物件の間取りや内装、立地する地域の価格推移や、過去の売買履歴までがチェックできる。
もふ氏は、アメリカ不動産を購入するのか!?
もふ「これまで豊岡さんにアメリカの不動産についてお話いただき、非常に勉強になりました。ですが私が今後、購入に踏み切れるかというと、まだ迷いがあります……」
もし本気で購入を検討した場合、私は御社から提供される情報だけでなく『この価格に対し、利益をどれだけ乗せているのか』とか『家賃設定は本当に妥当なのか』など、自力でも情報を吟味して検討を重ねると思います。
そのうえで問題がなければ、欲しい気持ちもあるのですが……。今のところはまだ、買わないと思うんです」
豊岡「なるほど（笑）」
もふ「私は、これから国内の不動産を買い進めたいと思っておりますので（笑）」
豊岡「そうなのですね……」
もふ「ただこれは、あくまで私個人の意見。今年は法人購入もグッと上昇されているということですので、僕よりも規模が大きい法人や個人の方はメリットを感じている人も多いんでしょうね。今回は現地で不動産を扱っている人にしか語れない貴重なお話を、ありがとうございました！」
豊岡「こちらこそありがとうございました！」
↓対談動画はこちら↓
