不動産投資を有利にする「ローン借り換え」のポイント

不動産投資ローンを借り換えはメリットが多く、多額の利益を上げる人もいます。しかし、安易に借り換えようとせず、タイミングやデメリットを理解して行動することが大切です。※本連載は、将来お金に困ることがないように、若いうちからできるライフプランニングに役立つ情報を紹介する「ライフプランnavi」の記事を抜粋、一部改変したものです。

借り換えで高額の利益の可能性も…ただし注意点あり

金利面で今より好条件のローンを見つけて、借り換えを行いたいと思ったことはありませんか? 実際に不動産投資をしている人が、ローンの借り換えを行ったことによって500万円、1000万円といった高額の利益を出すケースも珍しくありません。

 

だからと言って、安易に好条件の金融機関に飛びついてしまうのも考えもの。ローンの借り換えはメリットも多いものの、タイミングを間違えると逆に負担が増えてしまうこともありえます。

 

そこで今回は、不動産投資を行っている人のために、ローン借り換えで生じるメリット、それから借り換えを行うベストな時期はいつなのかということ、最後に借り換えのデメリットについてご紹介します。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

不動産投資をしていると発生するさまざまな費用の中でも、特にローン返済における金利負担は大きいものです。この金利がある一定以上に大きい場合は収益を著しく下げてしまうようなこともありますし、逆にこの負担を賢く減らしていけば収益を大幅に上げることもできます。

 

ローンの借り換えを行うべきかどうかという判断を的確に行うためにも、メリットについてしっかりと整理しておきましょう。

 

●メリットその1――利回り率を上げられる

 

不動産投資成功の鍵は、いかに利回りを向上させられるかです。特に収益を下げてしまう原因は諸経費の中のローン返済の金利。返済額をうまく減らすことができれば収益が当然上がるわけで、実際うまく借り換えを行いながら、新しく別の不動産投資を進めていく人もいます。

 

●メリットその2――強気の交渉が可能

 

ローンの借り換えは必ず行わなければいけないものではなく、条件が合わなければやめればいいわけです。つまり借り換えのときは、新しくローンを組んでもらう会社に対して、立場が少し上になるということがいえます。

 

例えばある条件を提示して、その条件が満たされなければ借り換えは行いませんということを強く主張することもできます。かなり有利な立場から交渉を進めていくことができるようになり、その分借り換え後の条件を良くできる可能性も高くなるわけです。

 

●メリットその3――返済方法も変えられる

 

例えば毎月の金利の支払いが高すぎることが不満な場合、借り換えを行えば、返済期間を長くしてその金利を下げる、といった新しい条件提示をすることができるようになります。実質的に返済する金額があまり変わらなかったような場合でも、その時々の状況に応じて返済方法について見直しができ、融通をつけることもできるのです。

最適な借り換えのタイミング「3つの見極めどころ」

確かに借り換えを行うことによって、返済額を抑えることや、総支払額を下げることも不可能ではありませんが、その際に重要になってくるのが「タイミング」。そのタイミングを見極めるうえでのポイントを3つご紹介します。

 

①金利が低いとき

 

もちろんせっかく借り換えを行うのですから、総支払額を下げなければ意味がありません。金利が低いタイミングで借り換えを行うことがなにより重要です。特に日銀がマイナス金利政策をとった場合は、ローン金利もそれに従って下がる傾向がありますので、そのような社会的な流れも見極めることが必要になります。

 

②固定金利期間が終了するとき

 

例えば固定金利でローンを利用していた場合は、その金利が変動金利よりも高めに設定されている傾向があります。だからその期間がちょうど終わったときに変動金利に変更すると、かなり高い確率で利益が得られます。ただしこの場合、変動金利は将来的に金利が上がってしまうリスクもあることを注意しましょう。

 

③健康状態が良好なとき

 

「団体信用生命保険」への加入とローンの加入がセットになっていることがよくあります。団体生命保険とは、ローン返済中に死亡したり高度の障害で働けなくなってしまったりしたときに、残りの返済額を肩代わりしてもらえる制度です。当然、加入するには健康状態の告知が必要になります。そのため健康状態が良好な状態でないときには加入できず、ローンが組めなくなることもあります。

借り換えで生じる「2つのデメリット」

最後に借り換えを行うべきなのかどうかということをしっかり理解しておくためにも、その借り換えで生じてしまうデメリットもよく理解しておきましょう。

 

●デメリットその1――違約金や手数料がかかる

 

まずはもともとローンを組んでいた金融機関に対して高額の違約金がかかってしまう可能性があることです。また、手数料や諸経費が余計に発生してしまい、逆に負担が増えてしまう場合もあります。

 

●デメリットその2――金利交渉をした方がよい場合も

 

現在融資をしてもらっている金融機関に金利交渉をすることも不可能ではありません。借り換えでかかる手数料や手間を考えると、金利に納得ができないのであれば、現在利用しているローン会社に金利交渉を持ちかけてみることも検討してみましょう。

 

今回は、不動産投資でローンの借り換えをするメリットと、最適なタイミングを見極めるポイントをご紹介しました。

 

確かに借り換えには、手数料などの諸経費、さらにそれ相応に手間もかかります。しかし適切にタイミングを見極めて借り換えができれば、返済額が大幅に減る可能性も出てきます。メリットが大きくなるのか、それともデメリットが大きくなるのかを慎重に検討することが重要です。

 

 

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著者紹介

連載お金に困らない将来設計とは?今からできる「資産形成」の基礎

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。