不動産投資の確実性を高める「健全なサブリース」とは?

日本全体の人口減少が加速してもなお、不動産投資の有望エリアとして注目を集める東京都心。なかでも、都心部のワンルームマンションは、単身世帯の増加によって安定した需要が見込める。本連載では、業界随一のデザイン性を誇る、投資用ワンルームマンションを取り扱う株式会社VISION代表取締役の石坂浩之氏に、その最新事情を伺った。第3回目のテーマは、「健全なサブリース」である。

入居者に選ばれる「デザイナーズマンション」の優位性

前回は、投資用ワンルームマンション『PREMIUM CUBE』の魅力についてお話ししました。都心一等地の立地、高いデザイン性、ハイスペックな設備という3つの条件にこだわることで物件の魅力を高め、ほぼ100%に近い入居率を実現していることがおわかりいただけたかと思います。

 

現在、国内でも数少ない有望エリアである東京には、新しいマンションやアパートが次々と建設されており、入居者の奪い合いが激しくなっています。そのため、同じ東京の物件でも、付加価値や差別化のポイントがなければ入居者を確保することは非常に難しいといえます。

 

しかし、この入居者の奪い合いに勝てない限り、不動産投資において最大のリスクともいえる「空室リスク」を抱え続けることになります。投資用に物件を購入したとしても、その部屋に入居者がいなければ、家賃収入はゼロとなってしまうのです。やはり、入居者づけは不動産投資において最も重視すべきポイントです。

 

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その入居者づけを有利にするのが「デザイナーズマンション」です。デザイナーズマンションは、デザイナーや建築家がデザインを手がけ、意匠を凝らしたものなので、周辺物件との差別化が期待できます。

 

都心エリアでの主要な入居者ターゲットとしては、大学生や新入社員といった若者があげられます。デザイナーズマンションが、一般的なマンションと一線を画す「スタイリッシュな外観」は入居者候補である若者の心を掴むでしょう。

 

また、デザイナーズマンションの優位性は外観だけでなく、その「住み心地」にもあります。一般的なマンションでは、大衆向けの画一的なものを内装に使用するため、どうしても住居者一人ひとりに寄り添った住居づくりは難しくなります。対してデザイナーズマンションでは、床や壁の素材からキッチンや洗面所などの什器まで、デザイナーが住居者の「住み心地」を一番に考えたものが使われているのです。そのため、デザイン性に惹かれる若者だけでなく、今後増加が見込まれる高齢な入居者にも選ばれやすい物件といえるでしょう。

 

デザイナーズマンションは、不動産投資における空室リスクを低減させるために最適な投資先になり得るのです。

安定的なインカムが期待できる「サブリースシステム」

株式会社VISION 代表取締役 石坂浩之氏
株式会社VISION
代表取締役 石坂浩之氏

前述したように、いかに空室リスクを抑えるか、というのは不動産投資において最大ともいえる課題です。

 

空室リスクを抑える方法のひとつとして、サブリース(家賃保証)があります。これは、不動産会社がオーナーから物件を賃借し、借家人となってオーナーに家賃を支払うシステムです。不動産会社はオーナーから借りた物件を入居者に貸し、その家賃収入のなかからオーナーへの家賃を支払います。私たちが提供する「サブリースシステム」では、手数料として10%をいただきますが、これによってオーナーさまは家賃の90%を毎月確実に受け取れるようになります。

 

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しかし、サブリースにはメリットばかりではなく、デメリットも存在しています。それは実際の入居率による、サブリース運営会社自体の収支状況が大きく関わります。

 

通常、サブリース契約を交わした不動産会社は、オーナーから借りた物件が空室になった場合、自分たちのお金でオーナーに家賃を支払わなければなりません。高い入居率を確保できないと、持ち出しがどんどん増えて不動産会社の経営が苦しくなってしまいます。実際、サブリースによる持ち出しが多くなりすぎて、倒産してしまった不動産会社もあります。

 

その点、入居者に選ばれやすい物件づくりを意識した『PREMIUM CUBE』はほぼ満室を実現しているので、健全なサブリース事業を運営できています。前述のとおり、いくら都心エリアであっても、入居者づけは簡単ではありません。しかし、入居者づけさえしっかりできる物件であれば、サブリースのデメリットになり得る最大の要因が根本からなくなります。こうした「健全なサブリース」が利用できるのであれば、オーナーさまとしても、入居者チェンジなどによる家賃収入の空白期間の心配もなくなり、より安心した賃貸経営を行うことができるのです。

 

私たちとしても、入居者づけに強い『PREMIUM CUBE』だからこそ提供できる、健全なサブリースシステムは強みですし、経営の柱と捉えています。

株式会社VISION 代表取締役
宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士 

1977年 東京都生まれ
2000年 東洋大学経済学部卒業
2000年 大手不動産会社に営業職として入社
2002年 不動産会社の創業メンバーとして参画
2006年 当時不動産会社では最短となる設立4年目での上場を果たす
2008年 営業担当役員就任
2010年 株式会社ヴェリタス・インベストメントに入社
2014年 株式会社VISION 代表取締役就任

著者紹介

連載セールス活動をしない投資用不動産会社に聞く!「都心一等地×デザイナーズ×ワンルーム×マンション」投資の最新事情

取材・文/渡辺賢一 撮影(人物)/永井浩
※本インタビューは、2018年8月3日に収録したものです。