空室解消&収益改善に役立つ「リフォーム」の進め方

テナント募集を有利に進めるために活用したいリフォーム。しかし、テナント候補に気づかれない、喜ばれないリフォームではお金の無駄遣いです。今回は、効果的なリフォームを行うためのポイントを見ていきます。

そのリフォームは「費用分の効果」を得られるか?

オフィスビルのリフォームにはそれなりの費用がかかります。ビルの規模や劣化状況、手を入れる部位などによって金額は大きく異なりますが、非常にざっくりとした目安を挙げるとすると、10階建ての中小規模のオフィスビルでトイレ回り、床、壁などの最低限をリフォームして5000万円というところ。

 

建物内の、表面的な部分をきれいにするもので、率直なところ、ビルの価値を大幅にアップさせるというほどのリフォームとまではいえません。それに加えて、オフィスの扉や玄関回りなどを変えるとすると、プラス5000万円、合計では1億円程度でしょうか。ここまでやれば、外観、オフィススペースの印象を変えることができ、ビルを一新したといってもよいリフォームになる可能性があります。

 

さて、これだけのお金をかけるわけですから、当然、空室解消、収益改善に役立つリフォームをする必要があります。せっかく予算をかけても、テナントに気づかれない、喜ばれないリフォームではお金の無駄遣いです。

 

そのためには、テナント募集に有利になるリフォームを行うことが基本。リフォームによって稼働率が上がり、賃料値上げをしやすくするようにしなければなりません。これについてはリフォーム事例などをご覧いただくとして、もうひとつ大事なのは、費用をかけただけの効果が上げられるかどうかを長期的に試算してみることです。

テナントの目線に立ってマイナスと思われる部分を強化

図表1は当社で手がけたビルの試算例ですが、各階ごとに異なる契約時期、賃料に合わせて細かく今後の賃料の予測を行っています。

こうした試算表を見る際にポイントになるのは、試算時にリスクをどの程度に見積もっているかです。会社によっては5年、10年という長期にわたる試算にもかかわらず、空室期間がほとんどない、現実にはあり得ない試算を行っていることがありますが、そんな試算を信用してリフォームに踏み切ってはいけません。

 

どんなに条件のよいビルでも、退去するテナントがゼロということはあり得ませんし、退去があれば空室期間も絶対にあるものです。それをゼロとして試算するのは、将来予測が甘く、大変危険ですし、それによってオーナーに取り入ろうとする意図にも警戒すべきでしょう。また、リフォームによる賃料値上げもそうそう一時期に多額のアップが実現できるわけではありませんから、そのあたりの見通しについても厳しいチェックが必要です。

 

ちなみに当社の場合、退去後の原状回復、新規募集のための空室期間を見込み、入居時のフリーレントをつけて賃料を想定。さらに、不測の空室期間も考慮した上で収支を算出するなど、そのビルに応じたリスクを見積もって試算を行っています。つまり、試算とはいえ、実現不能な計算ではなく、できる限り、現実に近い数字を出しているのです。


試算の結果、リフォームを決断したとしても、予算的にすべてをリフォームすることができない場合があります。その場合には予算内で優先順位をつけることになります。基本的にはテナント募集を有利に進めるためにするリフォームですから、競合物件と比べて自ビルが劣っている部分、テナントの目線に立ってマイナスと思われる部分を強化するのが基本です。

 

私の長年の経験からすると優先順位は、
①テナントの第一印象を左右することになる玄関からエントランス
②テナントの顔となる各フロアのエレベーターホール(1階、基準階とも)
③古さ、劣化が一番出やすいトイレ・給湯室回り

といったところ。

 

このうち、特にお金がかかるのは玄関回り、トイレ回りです。もうひとつ、これらの箇所とは別に、できるだけ導入、しかも最新設備を導入することが望ましいのがセキュリティです。地域の治安に応じて導入を検討するという考え方もあるようですが、私は地域に関係なく、ビルの競争力アップには欠かせないものと考えています。

本連載は、2010年12月21日刊行の書籍『空室を抱える中小オフィスビルオーナーのための満室ビル経営』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載中小オフィスビルオーナーのための「満室」経営術

サブリース株式会社 代表取締役

1946年岩手県宮古市生まれ。1969年に都留文科大学を中退、東都商事株式会社に入社。貸事務所仲介営業に従事し、入社から5カ月で営業管理職兼トップ営業マンと して活躍する。その後、同社を3年10カ月で退社、26歳 で独立を果たす。40年以上にも及ぶ業界経験のなかで、 貸事務所の仲介のみならず、貸ビルの設計・開発ならびに リフォームを含めたビルのコンサルティングも手掛け、多く の空室に悩むオフィスビルを再生させてきた。また、業界に先駆け、貸事務所の転貸業(サブリース)を考案するな ど、その豊富な経験を活かし、現在はサブリース株式会社 にて、オフィスビルの設計、開発、再生に力を注いでいる。

著者紹介

空室を抱える 中小オフィスビルオーナーのための 満室ビル経営

空室を抱える 中小オフィスビルオーナーのための 満室ビル経営

佐々木 泰樹

幻冬舎メディアコンサルティング

サブプライム問題、リーマンショックを経て、悪化した賃貸オフィスビル市場は依然厳しく、地方都市では都心以上に苦しい状況にあります。そのような中、特に中小規模のオフィスビルは、バブル期以前に建った築20年以上のビルが…

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