「地価」と「金利」から見えてくる不動産市場のトレンド

前回は、「クラウドファンディング」型の不動産投資のリスクについて説明しました。今回は、「地価」と「金利」から見えてくる不動産市場のトレンドについて見ていきます。

不動産市場の全体的なトレンドは「地価」に現れる

確実に高利回りを実現する不動産ファンドを選ぶためには、不動産および不動産投資にかかわる各種の情報を様々な手段を用いて集めることも求められます。

 

まず、不動産ファンドのパフォーマンスは不動産市場の動向に大きく左右されることになります。そこで、まずはマーケットの全体的なトレンドを知るために、地価の動向を把握する必要があります。地価に関する主要なデータとしては、①公示地価と②路線価があげられます。

 

①公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会によって毎年公表される、同年1月1日時点における標準地の価格のことです。一方、②路線価は、街路に沿接する標準的な土地の単位地積(1平方メートル)あたりの価格を示したもので、国税庁によって公表されています。

 

なお、路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類がありますが、一般的に路線価という場合には前者を指します。いずれも、国土交通省、国税庁それぞれのホームページで確認することが可能です。

 

【図表1 地価公示の一例】

公示地価は国土交通省のホームページ(http://www.land.mlit.go.jp/
landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0)で確認できる。

【図表2 路線価の例】

路線価は国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp)で公表され
ている。

金利の推移からも、今後の不動産市況が予測可能

また、不動産マーケットは、金融環境の影響を大きく受けます。とりわけ重要となるのは、金利の動向です。

 

先にも触れたように金利が低ければ金融機関から不動産購入の資金を調達しやすくなるので、結果的に、不動産市場の活性化がもたらされることになります。逆に金利が上がれば、資金を調達しにくくなるのでマーケットの停滞を引き起こすかもしれません。このように金利の推移をみることで、今後の不動産市況を予測することが可能となるわけです。

 

金利をチェックするための主要な指標としては、基準金利であるLIBORやTIBORが一般に参照されています。

 

LIBOR(LondonInterbankOfferedRate)はロンドン市場における銀行間取引金利のことで「ライボー」と呼ばれています。英国銀行協会(BBA)によって、米ドル、ユーロ、日本円などの通貨ごとに1日1回公表されています。

 

一方、TIBOR(TokyoInterbankOfferedRate)は東京市場における銀行間取引金利であり、「タイボー」と呼ばれます。全国銀行協会(全銀協)が複数の有力銀行から報告されたレートを集計して、LIBORと同様に1日1回公表しています。

 

また、より身近な金利の指標としては、住宅ローン金利も参考になります。自分が口座を開いている銀行などのホームページで、現在、どの程度の利率になっているのかを確認してみるとよいでしょう。

 

【図表3 住宅ローン最低金利の推移(フラット35のケース)】

本連載は、2016年3月28日刊行の書籍『ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本書の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本書の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者並びに本書制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

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連載安定的に高利回りが狙える「不動産ファンド」の見極め方

LCパートナーズ 代表取締役・最高投資責任者(CIO)
ロジコム 取締役
LCレンディング 取締役 

University College London(ロンドン大学)卒業、建築経済・経営学修士(MSc)取得。一級建築士。不動産投資に10年以上携わった後、大手シンクタンクにて不動産投資分野における調査分析のコンサルティング業務を経験。その後、独立系不動産アセットマネジメント会社の最大手であったダヴィンチ・アドバイザーズにおいて、私募ファンドやリートの新規上場、また不動産関係企業投資などで中心的な役割を果たした。2009年にLCパートナーズを立ち上げ代表取締役兼最高投資責任者(CIO)に就任。

著者紹介

ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資

ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資

小山 努

幻冬舎メディアコンサルティング

投資で資産を増やさなければ、将来の見通しが立たない――。 一般のサラリーマンの間でも、企業や社会保障に頼らずに資産をつくるしかないと、「貯蓄から投資へ」向かう傾向が強まっています。 本書では、理想先な投資先とし…

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