1. 首都圏新築マンション市場では高値更新と供給減が続いている

不動産経済研究所によると、2023年6月の首都圏新築マンション平均価格は6,550万円（前年同月比+1.6％）、発売戸数は1,906戸（▲0.4％）、初月契約率は67.8％（前月比▲6.5％、前年同月比+0.2％）であった。

また、2023年上半期（1-6月）の平均価格は8,873万円（前年同期比+36.3％）と最高値を更新、発売戸数は1万502戸（▲17.4％）となった。

月次のマンションの平均価格や発売戸数は、2023年3月に首都圏新築マンションの平均価格が1億4,360円（うち東京23区は2億1,750円）をつけるなど、平均を構成する物件の立地やグレードによってぶれが大きくなる。

傾向を見るために発売価格と発売戸数それぞれを直近12ヶ月の移動平均に変換してみると、2023年6月の価格は7,924万円（前年同月比+12.6％、2013年同月比+57.5％）、発売戸数は2,280戸（▲17.3％、▲44.3％）となった（図表1）。

首都圏新築マンション市場では、価格の高値更新と供給戸数の減少が続いている。

価格と供給の変動の程度はエリア別で異なる。

2023年上半期の平均価格の前年同期比は、東京23区が+60.2％、東京都下が+3.5％、神奈川県が+7.6％、埼玉県が▲14.7％、千葉県が+0.8％となった。東京都下、千葉県については価格上昇の勢いに陰りが見え、埼玉県は停滞している。

また、10年前の2013年同期比では、東京23区が+129.9％、東京都下が+34.3％、神奈川県が+37.1％、埼玉県が+32.0％、千葉県が+27.0％となっている。

10年間で東京23区の新築マンションの価格が約2.3倍になる一方で、それ以外のエリアは約1.3倍にとどまっている。m²単価についても東京23区の上昇率が前年同期比+51.5％、2013年同期比+126.4％と突出している（図表2）。

一方で2023年上半期の供給戸数の前年同期比は、東京23区が▲9.0％、東京都下が▲18.5％、神奈川県が▲36.3％、埼玉県が▲23.1％、千葉県が▲2.3％となった。

また2013年同期比は、東京23区が▲55.0％、東京都下が▲63.7％、神奈川県が▲61.5％、埼玉県が▲61.4％、千葉県が▲43.4％となった（図表3）。

10年間の供給減は東京23区も5割強の減少と大きいが、東京都下、神奈川県、埼玉県は6割強の減少とさらに大きくなっている。つまり、今の首都圏新築マンション価格の上昇は、東京23区の新築マンション価格上昇の寄与が大きい。

また、新築マンションの価格上昇に対する需要の減少度合いを見ると、東京23区は価格を上げても相対的に需要の減少が小さく、東京都下・神奈川県・埼玉県は価格を上げると相対的に需要の減少が大きいといえる。

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