収益には運用オペレーターの能力も影響

③オペレーターのリスク

不動産の運営には、様々なオペレーターがかかわっています。その能力や資質等がファンドの収益に影響を及ぼすリスクもあります。

たとえば、ホテルを例にすれば、経営が思わしくなければ賃料が支払われなくなるおそれがあります。また、集客がうまくいっていれば、ホテルの収益が上がり、結果的に不動産そのものの価値も高まることになります。逆に集客力が不十分なホテルの場合には、不動産の価値が低くなるおそれがあるでしょう。

また、オペレーターの財務体質もリスク要因となります、オペレーターが大手電鉄会社のような上場会社であれば問題ないでしょうが、店舗が1つしかないような地方のホテルの場合には、不動産購入の際に銀行から融資を得られない、もしくは得られても金利が高くなる可能性があります。

地震被害のリスクが大きくなる「旧耐震基準」の建物

④自然災害に起因するリスク

いうまでもありませんが、日本は自然災害の非常に多い国です。そのような自然災害によって、運用している物件が損傷を受けるリスクもあります。

とりわけ、地震によってもたらされる被害は、最悪の場合、建物が全壊するおそれもあるだけに最大限の注意が求められます。保険に加入しても被害を全面的にカバーすることは難しいだけに、何よりも地震に対する強い耐性を持っている物件を選ぶことが重要になるでしょう。そしてそのためには、旧耐震基準の建築物を極力避けることが必要となります。

建物がどれだけの規模の地震に耐えられるかを示す耐震基準は、1980年の建築基準法施行令改正を境として「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分かれています。前者は1981年6月1日以降着工した建築物に適用されており、後者はそれ以前の建築物に適用されます。

1995年の阪神・淡路大震災の際に大きな被害が生じた物件の多くは、旧耐震基準で建てられた建築物でした。そのようなこともあって、旧耐震基準の物件に対しては銀行の融資がおりにくく、保険の料率も新耐震基準の建築物より高めに設定されています。