不動産運用で得られる「節税効果」とは?

前回は、不動産投資の基本的な指標について説明しました。今回は、不動産運用で得られる「節税効果」について具体的に見ていきます。

他の投資と決定的に違う「不動産運用」のメリット

不動産は、公務員にとって数少ない節税効果のある投資対象です。株やFXで得た不労所得は損益通算できません。損益通算とは、公務員としての給与と、その他の収入を合算してから確定申告することです。

 

ところが、不動産運用の収支は損益通算が可能です。ここが株やFXと不動産運用の税
制上で決定的に違うところです。不動産運用では、その収益を事業所得として、収入から減価償却費やローン金利といった費用を差し引いて計上することができます。具体例を使って説明しましょう(ここでは、わかりやすくするために各控除は考慮しません)。

 

公務員としての年収が700万円だとします。税率は所得税プラス住民税で33%です。
したがって、納税額は231万円です。そこで、6000万円の中古アパートを自己資金1000万円、銀行からの融資5000万円で購入します。物件を所有することで減価償却費や金利、登記代、火災保険料、リフォーム代などが経費として計上できます。

 

ここでは、減価償却費が250万円、金利が100万円、その他を合計して700万円を経費とします。この物件は家賃収入が年間約500万円です。家賃収入から経費を引きます。

 

500万円(家賃収入)−700万円(経費)=−200万円
この200万円を公務員の年収から差し引くことができます。
700万円(給与所得)-200万円=500万円
結果として納税額は次のようになります。

 

500万円×30%=150万円
231万円(物件を所有しないとき)−150万円(物件を所有しているとき)=81万円

黒字化すれば節税効果は基本的になくなる

不動産運用によって81万円の節税ができました。ここでよく理解していただきたいのは、節税は不動産運用の赤字によって実現するということです。この例でいえば200万円の赤字です。

 

しかし、この赤字には「減価償却費250万円」が含まれています。これは、損益通算する際にマイナスしますが、実際に皆さんの手元にある現金が減るわけではありません。あくまで会計上のマイナスです。つまり、実際には250万円-150万円=100万円が現金で手元に残ります。

 

また、不動産運用というものは、はじめてから1年から2年は、リフォーム代などのさまざまな経費がかかるため、マイナス決算になりがちです。この期間を過ぎてからの黒字化を目指すものと理解しましょう。黒字化すれば、損益通算の節税効果はなくなります。つまり、節税効果は、初期段階に限定した付加価値なのです。

本連載は、2016年5月27日刊行の書籍『世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載公務員にしかできない不動産投資術

株式会社TonTon 代表取締役

1985年生まれ。通信関連会社に勤務した後、ファッションブランドを立ち上げ、若くして独立。その後、より深く社会のことを勉強するために広告代理店の営業マンになり、数多くの案件に関わる。その際、不動産投資のおもしろさに魅了され、2013年に不動産の売買などを扱う株式会社TonTonを設立。

著者紹介

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

今川 博貴

幻冬舎メディアコンサルティング

世間一般ではリストラや減給のない理想的な職業と思われがちな「公務員」。 だが「分限免職」という形でのクビが存在し、10年前と比べると給与は大幅に減少しているのが現実だ。そんな窮地から彼らを救うのが「不動産投資」で…

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