不動産 国内不動産
連載不動産投資を成功に導く「銀行融資」交渉術【第10回】

うまくいかないときこそ「成功曲線」を信じるべき理由

不動産投資カーター校長

うまくいかないときこそ「成功曲線」を信じるべき理由

不動産投資において、最大の関門ともいえる「融資」。本連載は、カーター校長として親しまれている河田康則氏の新刊で、2014年4月に刊行された『金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資』(ぱる出版)の中から一部を抜粋し、融資交渉のノウハウなどをご紹介します。

売値1億円の物件を9500万円で購入することに成功

がんばっても結果の出ないとき、うまくいかないときはあります。2007年12月に広島の物件を買ってすぐに2008年5月売却してから3年弱、買えそうで買えない時期がありました。結構心が折れそうになります。ここで諦めなかったのは成功曲線を知っていたからです。努力していても全く結果が出ないときはあり、結果はポンと出ます。

 

買えない3年弱のあと、2011年4月に板橋の2億7800万円の物件が買えて、2012年9月に札幌の1億2300万円の物件が買えました。成功曲線は仕事で自分の体験からでもありましたが、多くの人たちを見て絶対に存在すると信じていてよかったと思います。

 

【図表 成功曲線】

 

広島の物件概要

この物件は知り合いの業者から紹介をしてもらったもので、このとき2、3の物件の紹介をしてもらった中の一つでした。融資の銀行はメガバンクのA銀でした。

 

●重量鉄骨造築15年

買値9500万円(売値1億円)

●売却額1億1300万円

利回り11.8%

●バス停徒歩2分

 

広島の物件は1億円で出ていました。売り主は不動産業者で、その方が付けたものでした。当時の筆者は積算も収益還元もよくわかっておらず、「1億円とはざっとした金額だな。5%の500万円くらいは指値が効くかな?」と、何の根拠もなく指値しました。いわゆる根拠らしい根拠はなかったのですが、これが通ったのです。おそらく、筆者の「買いの意欲」が強かったのと、業者は9500万円でも十分に利益が乗っていたのだと推測します。

 

広島市には3回勤務があり、トータルで12年間住んでいまいしたから地理はわかっています。また、このあたりが人気のある地区だと理解もしていました。通帳に1億円だと9桁の数字が並ぶので感動した記憶があります。融資を受けただけで自分のものでもないのですが、9桁の数字が自分の通帳に記帳されていることに、「こんな数字を扱うことができるようになったか!」と、思わずニヤニヤしてしまいました。

 

すみません、自慢話を書くつもりはないのです。既に購入されている方ならご理解いただけると思いますし、これからの方は楽しみにしていてくださいね!

不動産売買が活発になっているときが売りの潮時

売却した理由と経過

この物件を4ヶ月間保有して、1億1300万円で売却しました。売却した理由は「カーター行列の法則」によるものでした。広島の物件を購入したときは不動産の結果からみれば2006年~2007年にかけてのミニバブルのころです。

 

当初はすぐに売ることを考えていたわけではありません。ただしバブルの予兆はあったので、「いつ売却の時期が来るかわからないな」という思いはありました。購入したときは不動産の売買が活発で、高くなってきていると感じていたのです。そのエネルギーがどこまで続くのかは「カーター行列の法則」で判断しようと思っていました。極端な記事が出て多くの人が行列に並んでいる、このときは売りの潮時です。

 

そのときは意外に早く来ました。エネルギーが盛りあがっているときの記事にこんなのがありました。「東京の青山の物件が2%で取引されている」この記事が決め手になりました。2%です。金利でも2%以上します。つまりインカムゲインではなく、値上がりのキャピタルゲインで取引されているのです。

 

これは極端な記事です。そして大勢の人が不動産を買いたがっている。極端な記事と買いの行列ができている。これは近いうちに反転する!そう考えて売却を決断しました。

本連載は、2014年4月11日刊行の書籍『金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

河田 康則

外資系保険会社の元支社長で相続が専門分野。1989年より株式投資、1993年より不動産投資に挑戦し、倍々で資産を増やし続け、資産は約7.5億円(不動産6.5億円株式その他1億円)、家賃収入は約5000万となる。
教え好きな性格と姓の「かわた」からカーター校長として親しまれている。2013年5月、自らのブログにて“カーター行列の法則”により株の暴落を的中させ暴落直前に売却。カリスマ投資家として注目を浴びるようになる。
「人が一番!融資が本命!」をテーマにした“物件が高い、今からの不動産投資”について書籍名『「不動産投資」ゼロから儲ける 一年生の教科書』を執筆中。2016年5月出版予定。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「銀行融資」交渉術

金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資

金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資

河田 康則

ぱる出版

[低金利のメガバンク vs 借りやすいS銀行]不動産投資の成功の条件第1は「銀行から低金利で融資が受けられるか」だ。しかし、都市銀行の金利1.4%と比較的借りやすい銀行の4.5%では、1億円・30年返済のローンで、返済額は…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

~人気書籍の編著者が明かす「相続専用保険」の活用術<ダイジェスト版>

日時 2016年12月14日(水)
講師 吉永秀史

海外不動産セミナーのご案内

国外財産にかかる相続税・贈与税の最新事情と注目集める「フィリピン永住権」の取得術

~改正議論が進む海外資産税務のポイントと東南アジア屈指の成長国「フィリピン」の最新活用法

日時 2016年12月14日(水)
講師 剱持一雄 鈴木 廣政

生命保険活用セミナーのご案内

人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

~人気書籍の編著者が明かす「生命保険」活用の基礎講座

日時 2016年12月17日(土)
講師 吉永秀史

The Latest