市街化調整区域の土地は評価されない!?

前回に引き続き、筆者の失敗体験について見ていきます。

買い損ねましたが、結果としてよかった。どんどん買い進むことができなくなるところでした。この市街化調整区域の物件情報を知ったのは、2009年7月のことです。インターネットの物件紹介から知り合いになった、よく情報をくれる業者からのものです。

《物件概要》

●横浜市

●ＲＣ築16年

●駅10分      

●価格２億２７００万円

●年収2724万円　

●利回り12％

●満室

●信託受益金売買

●いわゆるファンド物件で非常にきれい

当時は恥ずかしながら積算評価と収益還元評価もわかりませんでした。もちろん銀行がどのような評価をするかも知らない状況でした。ただ利回りのいい物件をひたすら探していたのです。

横浜で12％の利回りで物件はファンドが管理していて非常にきれいでした。築年数も16年。融資期間はＲＣなので47年ー16年＝31年。つまり30年で融資が付きます。

ある地方銀行がフルローンで融資を出してくれそうだと売買担当業者から聞きました。当時購入しようか迷いました。地方銀行でもいいのですが、メガバンクにも融資を聞いてみることにしました。

ところが驚いたことに融資がフルローンどころか１億円余りしか伸びないとのことでした。

「えー！どうしてだろう？」と思い、聞いてみたところ、市街化調整区域にある土地だと、ほとんど評価しないという理由でした。

積算評価、収益還元評価を理解している方であれば、この物件を買えば信用毀損をして債務超過になり、次の物件を買うときに影響があるとわかるので簡単にパスします。

信用毀損をするとは、積算評価やまたは収益還元評価でないものを買うことです。積算評価か収益還元評価がマイナスになり、債務超過と次の銀行で判断されますので、この物件の次の物件が買えなくなります。

この物件のケースでは、土地が評価されないので積算評価はでません。しかし家賃は、しっかりとれるので収益還元評価は出ます。このときは初心者でスタンスもはっきり決まっておらず、「メガバンクが評価しないものを買ってもいいのか？」と悩んでいるうちに、他の人の買い付けが入ってしまいました。

これだけいい物件は滅多にないにもかかわらず、買い付けが入っていない。「どうも売りに苦労しているようだ」と感じただけだったのですが、結果的には買えなくて良かったのです。

もしも、この横浜の物件を買っていたら、次の物件を買うことができなくなっていたと思います。それでも好きな投資を諦めることはなかったと思うので、売却をしてやり直していたのではないでしょうか。

利回りが高く良い物件でしたので、この物件を最後にしたいと考える人はいるでしょうから、全くアウトにはなっていないと思いますが、とても高い勉強料を払う可能性があります。

融資を活用する人は現金払いには100％勝てない

こちらは2010年10月の情報です。これも知り合いの業者からの情報です。川崎市で土地が広く、珍しく積算も出ている物件でした。ＲＣ構造2億7000万円で出ていました。

今なら満額でもちろん入れます。当時は指値が効いたときだったので、500万円の指値を入れました。無理なら満額でもいいと考えていたのです。これが甘かった。現金で買う人が現れたのです。同じ指値だったと聞きましたが秒殺です。融資を活用する人は現金で買う人に100％勝てません。

売主の立場になったら分かることです。確実に売却できるわけですから、現金の人の指値が多少安くても負けることがあります。しかし、2億6500万円を現金で買える人がいるのだから「世の中広いね・・・」と残念を通り越し感心していました。