最速2年で資産10億円を実現する「不動産運用プラン」とは?

前回は、医師が購入すべき収益物件を紹介しました。今回は、収益物件を活用して、2年以内に資産10億円を実現する不動産運用プランを見ていきます。

不動産運用の最大の武器は「レバレッジ効果」

今回は、どのような物件を選び、どのような資金計画を立てるかを考えてみましょう。これもやはり建物の構造面、さらには区分所有か1棟買いかによって、大きく左右されます。具体的に、本連載の目標とする「資産10億円を達成する」までの道筋に沿って説明します。

 

最速でこの目標を実現するもので「2年プラン」、少しゆとりを持って「3、4年プラン」、最も時間をかける「5年プラン」という3つのプランで紹介します。

 

最速2年で実現する資産10億円プラン>

 

筆者が考える医師が最短で資産10億円を実現するために購入すべき収益物件は、区分所有の新築マンション2戸と中古マンション1棟です。

 

費用としては新築マンションが1戸当たり3000万〜5000万円前後、中古マンションが1棟当たり2億円前後で合計2億5000万円から3億円といったところでしょう。図表2を使って説明します(※分かりやすくするために数字は簡略にしてあります)。

 

医師であれば、年収1500万円なら20倍の3億円程度まで融資してくれる金融機関は複数あるでしょう。医師でなければこれほどの融資は難しいです。平均的な年収よりも高いサラリーマンにもこのような提案はしません。そもそもローンの審査が通らないのです。

 

不動産運用の最大の武器は、レバレッジ効果です。少ない元手でどれだけ大きな運用ができるか。ここに成功のカギがあります。ですから、すでにこの時点で医師である皆さんは、かなりのアドバンテージです。

 

さて、新築区分所有2戸と中古の1棟と言いました。なぜこのような構成にするかというと、まず第一に新築の区分で確実な物件を手に入れつつ、中古1棟には20室がありますから、仮に2割程度の空室が出ても赤字になることはありません。たとえ額が大きくても、1棟買いはむしろリスクヘッジなのです。

 

新築マンション1戸当たりの家賃収入が10万円で、それが2戸ですから合計20万円。そして中古マンション1棟は合計20部屋あり、1室の家賃が月11.5万円で20部屋ですから、合計は230万円。全部合わせると月の収入は250万円になります。250万円×12月で、年間にすると収入は3000万円です。

 

[図表]新築マンション区分所有2戸と、中古マンション1棟の物件情報

 

これでまず1年運用を行います。すると1年後の収入は医師としてのもともとの給与1500万円にプラス、新たに始めた不動産運用の3000万円。合計4500万円(この金額はあくまで総収入で利益ではありません)。そうすると融資可能額は、4500万円×20倍=9億円となり、9億円の物件が購入可能になります。

 

すると、わずか1年程度で最初の物件の合計金額3億円+9億円=12億円の資産を持つことになります。

2年で10億円を達成するにはストイックな生活も必要

とはいえ、これはいくらなんでも強引な話。家賃収入250万円といっても実際はローンの返済や管理費、固定資産税・・・などと差し引いていくと、手元にそれほどは残りません(節税効果額は考慮していません)。

 

医者という肩書があれば9億円の融資は可能ですが、毎月の収支にはかなり余裕がなくなりますので、細心の注意が必要になります。

 

そこで、次の物件購入のために融資を申し込む金額は3500万円×20倍=7億円とします。最初の物件を購入して1年目は最初の新築区分所有2戸と中古の1棟のみ。2年後に次の物件を買えば、トータル2年で最初の物件の合計金額3億円+7億円=10億円が実現します。

 

これでも生活費は今よりもかなり抑えなければならないでしょう。どちらもかなりストイック(禁欲的)なやり方になりますので、2年プランは何がなんでも2年で実現するんだ、という強い意志が必要です。

本連載は、2015年1月30日刊行の書籍『資産10億円を実現する医師のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載医師のための「資産10億円を実現する収益物件活用法」

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

著者紹介

Soegi Group 代表

公認会計士・税理士。1979年生まれ。大阪府立大学経済学部卒業。グロービス経営大学院卒業MBAホルダー。2002年に公認会計士試験合格、卒業後約8年間にわたり大手監査法人にて会計監査、上場準備会社の支援、企業再生、M&A支援等に従事。2010年に同監査法人を退所、公認会計士西川会計事務所を創業。近年は特に医療法人の設立や医師の独立支援を多数手掛ける。

著者紹介

資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術

資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術

大山 一也・西川 晃司

幻冬舎メディアコンサルティング

旧来の医療体制が瓦解し始めた今、医師たち一人ひとりに求められているのは勤め先の病院に頼らない、自らの開業をも見据えた確固たる基盤づくりであり、なかでも最も重要なのは資産形成である。資産形成にはさまざまな方法があ…

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